2026년 부동산 폭등 신호? 4,466조 유동성의 행방 - money-health

2025년 한 해 동안 서울 부동산 시장은 정부의 강력한 규제와 시장의 본능적인 욕구가 부딪히는 격전장이었습니다. 대출 한도는 줄어들고 규제 지역은 넓어졌지만, 시중에 풀린 막대한 자금은 여전히 부동산으로 흘러들었습니다. 이제 전문가들은 2026년이야말로 진짜 승부처라고 입을 모읍니다. 역대급 유동성이 공급 절벽과 금리 인하를 만나면서 새로운 국면을 맞이할 것이기 때문입니다.

부제: 규제 속에서도 오른 집값, 2026년은 더 뜨거울까?

이 글의 순서

1. 정부 규제가 오히려 시장을 달군 이유
2. 2026년 부동산 시장을 폭주시킬 3대 엔진
3. 양극화 장세 속 현금 부자들의 전략
4. 실수요자와 다주택자를 위한 현실 조언
5. Q&A
6. 결론

이 글의 요약

✔ 2025년 정부의 대출 규제와 지역 확대는 오히려 시장 불안을 키웠습니다. ✔ 시중 유동성 4,466조 원이 2026년 부동산 시장으로 유입될 준비가 되었습니다. ✔ 서울 아파트 입주 물량이 32% 급감하며 공급 절벽이 현실화됩니다. ✔ 전셋값 상승률이 매매가를 앞지르며 세입자들이 매수 시장으로 이동합니다. ✔ 강화된 대출 규제는 현금 보유자들에게 유리한 환경을 만들고 있습니다.

1. 정부 규제가 오히려 시장을 달군 이유

지난 1년 동안 정부가 내놓은 각종 대책들은 시장을 안정시키기보다 불안 심리를 자극하는 결과를 낳았습니다. 공인중개사로 현장에서 일하며 저는 이런 변화들을 생생하게 목격했습니다.

1.1 대출 규제의 역효과

6월 27일 발표된 대책으로 수도권 대출 한도가 6억 원으로 제한되었습니다. 하지만 이 효과는 고작 3개월밖에 지속되지 않았습니다.

오히려 대기 수요자들에게는 "지금이 마지막 기회"라는 신호로 받아들여져서 시장은 더욱 뜨겁게 달아올랐습니다. 실제로 7월부터 9월까지 상담 문의가 평소보다 2배 이상 증가했던 기억이 납니다.

1.2 규제 지역 확대가 부른 공포

10월 15일 대책으로 서울 전역이 규제 지역으로 묶이자 고객들 사이에서는 "이제 서울 진입은 끝났다"는 절망감이 퍼졌습니다.

갈 곳을 잃은 자금들은 결국 강남과 한강변 같은 초핵심지로 더 빠르게 쏠렸습니다. 중개 사무소에서 직접 보니 8억 원대 매물이 순식간에 10억 원을 넘어서는 경우도 적지 않았습니다.

1.3 공공 주도 정책의 함정

9월 7일 정부는 공공 주도로 공급을 늘리겠다는 야심 찬 계획을 발표했습니다. 하지만 민간 재건축과 재개발은 여전히 규제에 묶여 있었습니다.

그 결과 2027년 서울 신축 아파트 입주 물량은 과거 평균의 절반 이하로 떨어질 예정입니다. 정책이 의도치 않게 미래의 공급 절벽을 설계한 셈입니다.

2. 2026년 부동산 시장을 폭주시킬 3대 엔진

정부가 아무리 억누르려 해도 시장의 거대한 흐름은 이미 방향을 틀었습니다. 2026년을 움직일 세 가지 핵심 동력을 살펴보겠습니다.

2.1 역대급 유동성의 위력

현재 시중에는 무려 4,466조 원의 유동성이 풀려 있습니다. 7년 전과 비교하면 1.7배나 증가한 수치입니다.

흥미로운 점은 지난 20년간 통계를 분석해 보면 집값을 결정하는 가장 큰 요인은 공급량도 금리도 아닌 바로 시중에 풀린 돈의 양이었다는 사실입니다. 이 막대한 자금이 자산 시장으로 들어올 준비를 마친 상태입니다.

2.2 구체적 수치로 다가온 공급 절벽

내년 서울 아파트 입주 예정 물량은 약 2만 9천 가구입니다. 올해보다 32.1%나 급감한 수치이며 최근 5년 평균에도 한참 못 미칩니다.

공급이 부족한데 집값이 떨어지기를 기대하는 것은 현실적으로 매우 어렵습니다. 중개업을 하면서 느낀 점은 매물이 없으면 가격은 자연스럽게 오를 수밖에 없다는 것입니다.

2.3 전세가 매매를 밀어올리는 구조

내년 서울 전셋값 상승률 전망은 4.7%로 매매가 상승률 4.2%를 앞지를 것으로 예상됩니다. 전세 매물 부족이 심해지고 월세 비중이 60%를 넘어서면서 주거비 부담을 견디지 못한 세입자들이 결국 매수 시장으로 나오는 구조가 만들어지고 있습니다.

실제로 전세 계약 만료를 앞둔 고객들이 "차라리 집을 사겠다"며 상담을 요청하는 경우가 크게 늘었습니다.

3. 양극화 장세 속 현금 부자들의 전략

2026년은 모든 자산이 똑같이 오르는 시장이 아닙니다. 자금력과 입지에 따라 기회가 극명하게 갈리는 양극화 장세가 더욱 뚜렷해질 것입니다.

강화된 대출 규제로 LTV가 40%로 낮아지면서 평범한 실수요자들의 발이 묶였습니다. 하지만 현금이 넉넉한 자산가들에게는 오히려 경쟁자가 줄어든 기회가 되었습니다.

대출 없이도 살 수 있는 이들이 강남과 한강축의 핵심 신축 단지를 선점하며 희소 가치를 더욱 높이고 있습니다.

4. 실수요자와 다주택자를 위한 현실 조언

4.1 다주택자의 포트폴리오 전략

이제는 자산의 개수보다 질이 중요한 시대입니다. 양도세 중과 배제 기간을 잘 활용해서 비핵심지의 수익성 낮은 자산을 정리하고, 그 자금을 모아 확실한 핵심지 한 채로 포트폴리오를 재구성해야 합니다.

 여러 채를 갖고 있다고 해서 무조건 유리한 것이 아니라는 점을 현장에서 많이 봤습니다.

4.2 실수요자가 놓치지 말아야 할 것

서울의 연간 입주 물량이 3만 가구 미만으로 떨어지는 공급 절벽 시대를 앞두고 있습니다. 매수 타이밍만 재면서 기다리는 것은 오히려 위험할 수 있습니다.

시장의 짧은 출렁임에 일희일비하기보다는 내 자산 가치를 장기적으로 지켜줄 수 있는 입지와 가격 방어력에 집중해서 결단을 내려야 합니다.

본 포스팅은 [DuBu 레터]의 기사 정보를 참고하였습니다.

5. Q&A

Q1. 2026년에 집값이 정말 오를까요?
  A. 시중 유동성 4,466조 원과 공급 절벽이라는 두 가지 요인이 맞물려 있어서 상승 가능성이 높습니다. 다만 모든 지역이 똑같이 오르는 것은 아니며 핵심 입지 중심으로 상승할 것입니다.

Q2. 지금 집을 사는 게 나을까요, 기다리는 게 나을까요?
  A. 공급 절벽이 현실화되고 있어서 좋은 입지의 매물은 점점 줄어들 것입니다. 완벽한 타이밍을 기다리기보다는 본인의 자금 상황과 입지를 고려해 결정하는 것이 중요합니다.

Q3. 다주택자인데 어떤 자산을 정리해야 할까요?
  A. 비핵심지이거나 수익성이 낮은 자산부터 정리하는 것이 좋습니다. 양도세 중과 배제 기간을 활용하면 세금 부담을 줄이면서 핵심지 자산으로 갈아탈 수 있습니다.

Q4. 전세가 불안한데 매매로 전환해야 할까요?
  A. 전셋값이 계속 오르고 월세 비중이 늘어나는 상황에서 장기적으로는 매수가 유리할 수 있습니다. 다만 본인의 소득과 대출 가능 여부를 먼저 점검해야 합니다.

Q5. 현금이 부족한 실수요자도 기회가 있을까요?
  A. 강화된 대출 규제로 현금 보유자가 유리한 것은 사실입니다. 하지만 핵심지가 아닌 준핵심지나 교통이 개선될 예정인 지역을 노린다면 충분히 기회를 찾을 수 있습니다.

6. 결론

🍎 2025년 규제는 시장을 안정시키지 못했고 오히려 불안을 키운 한 해였습니다. 🍎 2026년은 유동성과 공급 절벽이 만나 새로운 국면을 맞이할 것입니다. 🍎 양극화 장세 속에서 현금 보유자와 핵심 입지가 더욱 유리해집니다. 🍎 다주택자는 질 중심으로 포트폴리오를 재구성해야 할 시점입니다. 🍎 실수요자는 타이밍보다 입지와 가격 방어력에 집중해서 결정해야 합니다.

키워드: 부동산전망, 공급절벽, 유동성, 양극화 장세, 핵심입지