아파트 매물 급감, 분양권 시장으로 눈 돌리는 이유 - money-health

요즘 서울 아파트 시장을 보면 '집을 사고 싶어도 살 집이 없다'는 말이 실감납니다. 불과 몇 달 사이 매물이 3만 개 가까이 사라지면서 시장 분위기가 완전히 바뀌었습니다. 정상적인 매매는 줄어드는데 분양권과 입주권 시장은 과열되고, 양도세 부담을 피하려는 편법 거래까지 나타나고 있습니다. 정부와 서울시가 소규모 정비사업과 모아타운으로 공급을 늘리려 하지만 시장의 갈증은 여전합니다.

부제: 아파트 매물 감소와 분양권 시장 과열 현상

이 글의 순서

1. 서울 아파트 매물 급감 현상
2. 분양권·입주권 시장으로 몰리는 수요자들
3. 양도세 부담과 비정상 거래의 등장
4. 모아타운과 소규모 정비사업의 핵심
5. 용적률 완화 정책의 실효성
6. Q&A
7. 결론

이 글의 요약

✔ 서울 아파트 매물이 3만 개 가까이 감소하며 시장이 빠르게 경색되고 있습니다 ✔ 매매 매물 부족으로 분양권과 입주권에 프리미엄이 3억 원 이상 붙고 있습니다 ✔ 높은 양도세율 때문에 다운계약서 같은 편법 거래가 증가하고 있습니다 ✔ 정부는 모아타운과 소규모 정비사업으로 공급 확대를 추진하고 있습니다 ✔ 용적률 완화와 보정계수 적용으로 정비사업의 사업성이 개선되고 있습니다

1. 서울 아파트 매물 급감 현상

올해 초만 해도 서울 아파트 매물은 8만 8천 개 정도였습니다. 그런데 지금은 6만 개 수준으로 줄었습니다. 3분의 1 가까운 물량이 몇 달 만에 시장에서 사라진 셈입니다. 공인중개사로 일하면서 이렇게 급격한 매물 감소는 처음 경험합니다. 매물이 줄어든다는 건 단순히 숫자의 문제가 아닙니다. 실제로 매수자들이 선택할 수 있는 폭이 좁아지고, 가격 협상력도 함께 약해진다는 뜻입니다.

핵심: 매물 감소는 매수자의 선택권과 협상력을 동시에 약화시킵니다.

2. 분양권·입주권 시장으로 몰리는 수요자들

2.1 전매제한 해제를 기다리는 사람들

매매할 집이 없어지자 사람들은 분양권과 입주권으로 시선을 돌리기 시작했습니다. 노원구 '서울원 아이파크'가 대표적인 사례입니다. 분양 당시에는 고분양가 논란으로 일부 평형이 미분양되기도 했습니다.

그런데 전매제한 해제를 앞둔 지금은 프리미엄이 3억 원 넘게 붙었습니다. 성북구 '창경궁 롯데캐슬 시그니처'도 비슷한 상황입니다. 청약 초기 미분양이었던 물량이 지금은 거래 문의가 끊이지 않고 있습니다.

2.2 전매제한이란 무엇인가

전매제한은 청약 당첨 시 분양권이나 입주권을 일정 기간 동안 팔지 못하게 묶어두는 규제입니다. 당첨받자마자 되팔아서 시세차익을 챙기는 것을 막기 위한 장치입니다.

이 기한이 풀리면 아파트에 대한 분양권이 시중에서 자유롭게 매매됩니다. 청약 경쟁이 워낙 치열해 당첨이 어렵다 보니 '분양권이라도 사야겠다'는 심리가 시장에 퍼지고 있습니다.

핵심: 매매 매물 부족이 분양권 시장의 과열을 부추기고 있습니다.

3. 양도세 부담과 비정상 거래의 등장

3.1 '손피'라는 단어의 등장

요즘 분양권 거래에서 자주 나오는 말이 '손피'입니다. '손에 쥐는 프리미엄'의 줄임말로, 양도세를 내고도 실제로 남는 금액을 뜻합니다.

문제는 양도세율이 너무 높다는 점입니다. 프리미엄이 3억 원 넘게 붙어도 실제로 손에 남는 돈은 1억 원 정도밖에 안 됩니다.

조정대상지역에서 분양권을 1년에서 2년 미만 보유하고 팔면 양도세율이 60%대까지 올라가기 때문입니다.

3.2 편법 거래의 확산

일부 현장에서는 양도세를 줄이기 위해 다운계약서를 쓰거나, 매수인이 양도세를 대신 내주고 프리미엄을 더 얹는 비정상적인 거래가 따라붙고 있습니다.

현장에서 이런 제안을 받는 분들이 종종 있는데, 절대 권하지 않습니다. 나중에 세무조사가 나오면 가산세와 과태료로 더 큰 손해를 볼 수 있기 때문입니다.

핵심: 높은 세금 부담이 시장을 왜곡시키는 부작용을 낳고 있습니다.

4. 모아타운과 소규모 정비사업의 핵심

4.1 모아타운이 뭔가요

정부와 서울시는 막힌 정비사업을 빨리 움직이게 하는 방식으로 방향을 잡았습니다. 그 핵심이 바로 모아타운과 소규모 정비사업입니다.

모아타운은 작은 주택들이 모여 있는 동네를 블록 단위로 묶어서 일반 아파트 단지처럼 재개발하는 방식입니다. 부지가 10만 제곱미터 미만이어도 묶어서 새 아파트 단지로 만들 수 있습니다.

4.2 사업성 보정계수의 등장

사업성이 너무 낮아서 재건축이 어려웠던 소규모 정비사업에도 '사업성 보정계수'라는 제도가 적용됩니다. 공시지가가 낮은 동네에 허용 용적률을 더 많이 주는 방식입니다.

용적률이 늘어나면 같은 땅에 더 많은 세대를 지을 수 있어서 사업성이 이전보다 좋아집니다. 실제로 동작구 상도14구역과 15구역은 보정계수 적용 후 분양 세대 수가 수십 가구씩 늘어났습니다.

핵심: 용적률 확대가 멈춰 있던 정비사업을 다시 움직이게 하는 열쇠입니다.

5. 용적률 완화 정책의 실효성

5.1 법적 상한까지 올린 용적률

서울시는 2종·3종 일반주거지역의 소규모 정비사업 용적률도 크게 올렸습니다. 2종은 200%에서 250%로, 3종은 250%에서 300%로 올렸는데 이 수치가 법적 상한과 동일해졌다는 점이 가장 중요합니다.

용적률을 올린다는 건 같은 땅에 더 많은 집을 지을 수 있게 해준다는 뜻입니다. 재개발·재건축 사업은 얼마나 많은 집을 지을 수 있느냐가 수익성과 직결되니 용적률이 꽤 중요합니다.

5.2 기부채납 부담의 완화

원래 상한까지 용적률을 적용받으려면 증가한 용적률 일부를 임대주택으로 지어 기부채납해야 했습니다. 하지만 이번 조정으로 그 부담이 사라지면서 소규모 정비사업이 훨씬 현실적으로 바뀌었습니다.

 이 조치는 2028년 5월까지만 적용되지만, 적용 기간 안에 진입하는 사업장은 사업성에서 큰 혜택을 받을 수 있습니다.

핵심: 한시적 완화지만 실제 사업 진행에는 큰 영향을 줄 수 있습니다.

본 포스팅은 [DuBu 레터]의 기사 정보를 참고하였습니다.

6. Q&A

Q1. 지금 서울 아파트 매물이 왜 이렇게 줄어든 건가요?
   A. 가격 상승 기대감으로 집주인들이 매물을 거두고 기다리는 관망세가 강해졌기 때문입니다. 시장이 오를 것 같으면 급하게 팔 이유가 없어지는 거죠.

Q2. 분양권 프리미엄이 3억 원이면 실제로 얼마나 남나요?
   A. 조정대상지역에서 1~2년 미만 보유 시 양도세율이 60%대이므로, 3억 원 프리미엄 중 1억 원 정도만 실제로 손에 쥐게 됩니다.

Q3. 전매제한이 풀린 분양권을 사는 게 안전한가요?
   A. 전매제한이 풀렸다고 모든 리스크가 사라진 건 아닙니다. 입주 시점, 대출 규제, 추가 분담금 가능성 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

Q4. 모아타운은 일반 재개발과 어떻게 다른가요?
   A. 모아타운은 10만 제곱미터 미만의 작은 부지도 블록 단위로 묶어서 아파트 단지로 만들 수 있다는 점이 다릅니다. 소규모 동네도 개발 가능성이 열린 것입니다.

Q5. 용적률 완화 혜택을 받으려면 언제까지 사업을 시작해야 하나요?
   A. 2028년 5월까지 사업에 진입해야 합니다. 이 기간 내에 시작하는 사업장은 기부채납 부담 없이 법적 상한까지 용적률을 받을 수 있습니다.

7. 결론

🍎 서울 아파트 매물 감소는 단기간에 해결되기 어려운 구조적 문제입니다 🍎 분양권 시장 과열은 정상적인 매매시장이 막힌 결과이며 주의가 필요합니다 🍎 양도세 부담 때문에 편법 거래가 늘고 있지만 절대 권하지 않습니다 🍎 모아타운과 소규모 정비사업은 중장기 공급 확대의 실마리가 될 수 있습니다 🍎 용적률 완화는 한시적이지만 정비사업 활성화에 긍정적 영향을 줄 것입니다

키워드: #서울아파트매물, #분양권프리미엄, #전매제한, #모아타운, #소규모정비사업