전세 없는 시대, 월세로 살아남는 법 - money-health

요즘 집 한 채 마련하는 게 정말 쉽지 않습니다. 전세는 구하기 어렵고, 대출 받기는 더 까다로워졌는데 집값은 여전히 높은 상태예요. 그러다 보니 많은 분들이 노후를 위해 모아둔 퇴직연금까지 꺼내 쓰는 상황이 벌어지고 있습니다. 지금 부동산 시장에서는 어떤 일들이 일어나고 있는지, 왜 이런 선택을 할 수밖에 없는지 함께 살펴보겠습니다.

부제: 퇴직연금까지 깨는 3040, 내집마련 현실

이 글의 순서

1. 퇴직연금 중도인출이 늘어나는 이유
2. 연령대별 내집마련 패턴
3. 대출 규제가 만든 영끌의 시대
4. 전세 시장의 급격한 변화
5. 갭투자 차단 정책의 영향
6. 집값이 쉽게 내려가지 않는 배경
7. Q&A
8. 결론

이 글의 요약

✔ 작년 6만6천명 이상이 퇴직연금을 중도인출했고 절반 이상이 집 구매 목적입니다 ✔ 30대와 40대가 전체 중도인출자의 76.7%를 차지하며 주택 구입에 집중하고 있습니다 ✔ 대출 규제 강화로 퇴직금과 금융자산까지 동원하는 영끌 현상이 나타나고 있습니다 ✔ 서울 아파트 전세 물건이 20% 이상 줄고 전셋값은 45주 연속 상승 중입니다 ✔ 갭투자 차단 정책으로 전세 공급이 급격히 감소하며 주거 불안이 커지고 있습니다

1. 퇴직연금 중도인출이 늘어나는 이유

작년 한 해 동안 6만6531명이 퇴직연금을 중도에 인출했습니다. 전년 대비 4.3% 증가한 숫자인데요, 이 중 56.5%인 3만7618명이 내집마련을 위해 노후자금을 꺼낸 것으로 나타났습니다.

퇴직연금은 원래 은퇴 후 생활비를 마련하기 위한 제도입니다. 하지만 지금은 노후 대비보다 당장 살 집을 구하는 게 더 급한 문제가 되어버렸어요. 집값이 계속 오르고 전세는 구하기 어려워지니, 미래의 생활비를 포기하고서라도 지금 집부터 사야겠다는 판단을 하게 되는 겁니다.

1.1 노후보다 급한 주거 확보

많은 분들이 "나중에 어떻게든 되겠지"라고 생각하며 퇴직연금을 깨고 있습니다. 하지만 이 선택이 결코 쉬운 결정은 아니에요. 지금 집을 사지 않으면 앞으로 더 비싸질 것 같고, 전세마저 구하기 어려워질 것 같은 불안감이 이런 결정을 만들고 있습니다.

2. 연령대별 내집마련 패턴

통계를 보면 누가 가장 집 문제로 고민하는지 명확히 드러납니다. 30대와 40대가 전체 중도인출자의 76.7%를 차지했고, 이들 대부분은 주택 구입이 목적이었습니다.

20대 이하는 주로 전세나 월세 임차 목적으로 인출하는 경우가 많았어요. 하지만 30대부터는 '사는 것'이 중심이 됩니다. 결혼, 출산, 자녀 교육 등 인생의 중요한 시기와 맞물리다 보니 더 이상 전세로는 안정감을 느낄 수 없는 거죠.

2.1 집값 상승 전에 결정해야 한다는 압박

"지금 안 사면 더 비싸진다"는 생각이 3040세대를 옥죄고 있습니다. 대출 여건도 점점 나빠지고 있어서, 조금이라도 여유가 있을 때 결정을 내려야 한다는 압박감이 큽니다.

3. 대출 규제가 만든 영끌의 시대

스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 도입 이후 주택담보대출 한도가 크게 줄었습니다. 규제지역도 확대되면서 추가 대출 여지는 더욱 좁아졌어요.

소득 대비 대출이 막히자 사람들은 연금, 사내대출, 금융자산 매각까지 동원하는 '영끌 오브 영끌'을 하게 됐습니다.

과거에는 대출이 부족하면 조금 더 기다려볼 수 있었지만, 지금은 기다리는 동안 전세와 집값이 동시에 오를 수 있다는 불안이 더 큽니다.

구분	과거	현재
대출 한도	비교적 여유	스트레스 DSR로 축소
규제지역	일부 지역	서울 전역·경기 주요 지역
자금 조달	대출 중심	퇴직금·금융자산 동원

4. 전세 시장의 급격한 변화

집을 사지 않더라도 상황은 녹록지 않습니다. 전세 시장이 빠르게 얼어붙고 있기 때문이에요.

서울 아파트 전세 물건은 올해 초 대비 20% 이상 줄었고, 전셋값은 45주 연속 상승하고 있습니다. 전세수급지수도 100을 넘겨 수요가 공급을 확실히 앞서는 상황입니다.

4.1 전세수급지수가 말해주는 것

전세수급지수는 전세 수요와 공급의 우위를 0~200 사이 숫자로 나타내는 지표입니다. 100을 넘으면 수요가 공급보다 많다는 뜻이에요. 불과 몇 달 전만 해도 100 아래였던 이 지표가 정책 이후 급격히 올라선 점이 의미심장합니다.

5. 갭투자 차단 정책의 영향

전세가 줄어든 이유는 단순히 수요가 증가해서만은 아닙니다. 갭투자를 막기 위한 대책들이 전세 공급 구조 자체를 바꿔버렸어요.

첫째, 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지됐습니다. 이제는 현금으로 매매하고 전세를 들이든, 전세입자가 전액 현금으로 보증금을 내야 합니다.

둘째, 토지거래허가구역이 서울 전역과 경기 주요 지역으로 확대되면서 실거주 의무가 생겼습니다.

5.1 전세를 끼고 집 사는 방식의 종말

그동안 많은 투자자들이 전세를 끼고 집을 사는 방식으로 부동산에 투자했습니다. 하지만 이 방식이 사실상 불가능해지면서 갭투자로 공급되던 전세 물량이 한꺼번에 빠져나갔습니다.

서울에서 밀려난 전세 수요는 경기도로 이동했고, 그 결과 경기도 전세 물건도 올해 들어 30% 이상 감소했어요. 전셋값 상승세 역시 서울뿐 아니라 수도권 전반으로 번지고 있습니다.

6. 집값이 쉽게 내려가지 않는 배경

내년 부동산 전망을 보면 전국 기준으로는 보합 또는 약세를 점치는 의견도 있지만, 서울과 수도권은 소폭 상승을 예상하는 시각이 더 많습니다.

공급 감소와 금리 인하 기대, 그리고 무엇보다 자금이 머물 곳이 마땅치 않다는 점이 근거로 꼽힙니다. 최근 몇 년간 금융자산에서 벌어들인 자금이 다시 부동산으로 유입되는 흐름도 보이고 있어요.

6.1 금융자산에서 부동산으로 이동하는 돈

지난 6~9월 주식·채권 매각 대금으로 부동산 매입자금을 충당한 규모는 1조7167억원으로, 2년 전보다 2배가 넘었습니다.

대출은 막히는데 유동성은 여전히 많은 상황에서, 상대적으로 안전하다고 인식되는 자산으로 돈이 이동하고 있는 겁니다.

6.2 변수도 있습니다

다주택자 양도세 중과 유예가 끝날 경우 일부 지역에서는 매물이 늘어날 가능성이 있습니다. 세금을 견디지 못하고 주택을 하나둘 팔 테니까요.

 보유세 개편이 어떻게 현실화될지도 시장의 긴장 요소입니다. 다만 이런 변수들이 전체 흐름을 뒤집을 만큼 강하게 작용할지는 아직 불확실합니다.

본 포스팅은 [DuBu 레터]의 기사 정보를 참고하였습니다.

7. Q&A

Q1. 퇴직연금을 중도인출하면 세금은 어떻게 되나요?
  A: 퇴직연금을 주택 구입 목적으로 중도인출하면 일정 조건 하에 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 노후자금이 줄어들기 때문에 신중한 판단이 필요합니다.

Q2. 전세 대신 월세를 선택하는 게 나을까요?
  A: 전세 물량이 줄고 있어 월세로 전환하는 경우가 늘고 있습니다. 보증금 부담은 줄지만 매달 나가는 월세가 부담이 될 수 있어요.

Q3. 갭투자 차단 정책은 언제까지 유지되나요?
  A: 현재로서는 정책 완화 신호가 보이지 않습니다. 정부가 부동산 투기를 억제하려는 의지가 강하기 때문에 당분간 유지될 가능성이 높습니다.

Q4. 지방은 서울과 상황이 다른가요?
  A: 지방은 서울과 달리 공급이 비교적 여유롭고 집값 상승 압력도 덜합니다. 하지만 일자리가 몰려 있는 수도권으로의 수요 집중은 계속될 것으로 보입니다.

Q5. 지금 집을 사는 게 좋을까요, 기다리는 게 좋을까요?
  A: 개인의 상황에 따라 다릅니다. 실거주 목적이고 자금 여력이 있다면 장기적 관점에서 접근하는 게 좋습니다. 다만 단기 시세 차익을 노린다면 변수가 많아 신중해야 합니다.

8. 결론

🍎 현재 부동산 시장은 전세는 줄고 대출은 막히는 이중고 상황입니다 🍎 3040세대가 노후자금까지 끌어와 집을 사야 하는 현실이 안타깝습니다 🍎 갭투자 차단 정책이 전세 공급 구조를 근본적으로 바꾸고 있습니다 🍎 공급 감소와 유동성 과잉이 집값을 떠받치는 요인으로 작용하고 있습니다 🍎 변수는 있지만 당분간 주거 불안은 계속될 것으로 보입니다

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