규제 피하여 경매와 증여로 몰리는 부동산 시장 - money-health

규제가 강화된 부동산 시장에서 현금 부자들이 새로운 길을 찾아 나섰습니다. 일반 매매는 토지거래허가제로 막혀 있고, 2년 실거주 의무까지 생겼지만, 경매와 증여는 그 규제 밖에 있다는 사실이 알려지면서 자금이 몰리고 있습니다. 서울 아파트 경매 낙찰가율이 102%를 넘어섰고, 강남3구에서는 증여가 급증하고 있습니다. 규제를 피할 수 있는 두 갈래 길, 지금 부동산 시장에서 무슨 일이 벌어지고 있는 걸까요?

부제: 부동산 규제 후! 막힌 매매, 열린 경매와 증여의 길

이 글의 요약

✔ 10·15 대책 이후 실거주 의무 없는 경매시장으로 현금 부자들이 몰리고 있습니다. ✔ 서울 아파트 경매 낙찰가율이 102.3%를 기록하며 감정가 초과 낙찰이 이어지고 있습니다. ✔ 강남3구와 분당에서 아파트 증여가 급증하며 세금보다 증여를 택하고 있습니다. ✔ 경매는 공적 강제매각으로 토지거래허가제 실거주 의무 적용 대상이 아닙니다. ✔ 토허가구역에서는 실거주 의무 위반과 편법 자금조달에 대한 집중 조사가 진행됩니다.

1. 경매가 규제 사각지대인 이유

10·15 대책 이후 일반 매매는 토지거래허가제로 묶였습니다. 집을 사려면 구청장 허가를 받아야 하고, 2년간 실제로 살아야 하는 실거주 의무가 생겼습니다. 하지만 경매는 다릅니다.

경매로 매입한 주택은 주택담보대출을 이용하지 않는 한 실거주 의무를 적용받지 않습니다. 왜냐하면 경매 낙찰은 공적 강제매각이기 때문입니다.

일반 매매는 매수인이 자발적으로 거래하는 것이지만, 경매는 법원이 강제로 매각하는 것이라 법률상 허가대상이 아닙니다.

1.1 대출 없이 낙찰받으면 전세도 가능

더 매력적인 점은 대출 없이 낙찰받으면 바로 전세를 놓을 수 있다는 겁니다. 임대수익을 노리는 투자자들에게는 최고의 틈새시장이 된 것입니다.

실제로 지지옥션 자료를 보면 11월 3~5일 서울 아파트 경매 22건에 153명이 몰렸습니다. 평균 경쟁률이 7대1을 기록할 정도로 뜨겁습니다.

2. 서울 아파트 경매 과열 현황

2.1 감정가보다 3억~4억 높은 낙찰가

서울 송파구 잠실현대아파트는 감정가 13억3000만 원인 물건이 17억6050만 원에 낙찰됐습니다. 낙찰가율 132%입니다. 같은 날 가락쌍용2차도 감정가 12억9000만 원보다 4억 원이나 비싼 16억8900만 원에 거래됐습니다.

마포 현대홈타운 역시 감정가 12억7600만 원 대비 15억3090만 원으로 낙찰됐습니다. 낙찰가율 120%입니다. 현금 여력이 충분한 수요자들이 규제를 피하면서 지금이 진입 타이밍이라고 생각하는 겁니다.

2.2 3년 4개월 만에 낙찰가율 100% 돌파

지난달 서울 아파트 평균 낙찰가율은 102.3%를 기록했습니다. 3년 4개월 만에 처음으로 100%를 넘은 것입니다. 이는 일반 매매 시세가 높아서 경매 감정가가 상대적으로 저렴하게 형성된 영향도 있습니다.

3. 고가 낙찰의 위험성

하지만 경매 열풍이 마냥 좋은 것만은 아닙니다. 거래량 감소가 길어지면 시세 하락으로 이어질 수 있습니다. 지금 감정가보다 비싸게 낙찰받으면 나중에 매도할 때 손실을 볼 가능성이 큽니다.

공인중개사로 일하면서 봤던 사례가 있습니다. 몇 년 전 경매로 시세보다 높은 가격에 낙찰받은 분이 시장이 식으면서 매도에 어려움을 겪었습니다. 경매는 규제를 피할 수 있지만, 시장 흐름까지 피할 수는 없다는 걸 기억해야 합니다.

4. 증여가 급증하는 배경

4.1 무상 증여도 토허가 대상 아니다

경매뿐 아니라 무상으로 이뤄지는 증여도 토지거래허가제 대상이 아닙니다. 법원 등기정보광장 자료를 보면 2024년 1~10월 강남3구와 양천, 분당 등에서 증여가 집중적으로 늘었습니다.

서울 아파트 증여는 6월 이후 급증해 6~10월 월평균 755건을 기록했습니다. 상반기 월 588건 대비 28% 증가한 수치입니다. 강남구가 572건으로 1위, 양천구 481건, 송파구 450건, 서초구 430건이 뒤를 이었습니다.

4.2 세금 내고라도 물려주는 게 낫다

분당구에서도 468건이 이뤄지며 서울 못지않은 증여 열기가 이어졌습니다. 집값이 급등한 지역일수록 세금 내더라도 물려주는 게 낫다는 인식이 확산됐습니다. 팔려고 해도 규제 때문에 팔 수가 없으니, 차라리 자녀에게 증여하는 선택을 하는 것입니다.

5. 토지거래허가제의 실제 적용

5.1 실거주 목적 확인하고 2년간 살아야

토지거래허가구역은 투기방지를 위해 정부가 지정한 지역입니다. 집을 살 때 구청장 허가를 받아야 하고, 실거주 목적인지 확인받아야 합니다. 2년간 실제로 살아야 하며, 투기 및 갭투자를 원천적으로 차단하려는 제도입니다.

5.2 편법 증여와 자금조달도 조사 대상

정부는 부동산 시장교란 행위에 대해 집중 조사하고 있습니다. 지난 20일 이후 거래 계약을 체결했으나 계약일 등을 허위신고한 경우, 실거주 의무 이행 여부 현장점검도 실시합니다.

증여도 조사 대상입니다. 대출규제 회피를 위해 법인 자금을 활용하거나, 부모로부터 편법으로 증여받아 주택을 매수하는 등의 시장 교란 행위를 중점 점검합니다. 10·15 대책 이후 현재 전국에서 토허가 구역은 서울 전역과 경기도 12개 지역입니다.

본 포스팅은 [DuBu 레터]의 기사 정보를 참고하였습니다.

6. Q&A

Q1. 경매로 집을 사면 실거주 의무가 전혀 없나요?
  A. 주택담보대출을 이용하지 않으면 실거주 의무가 없습니다. 하지만 대출을 받으면 일반 매매와 동일하게 실거주 의무가 적용됩니다.

Q2. 경매 낙찰가율 102%는 무슨 의미인가요?
  A. 감정가 대비 낙찰가의 비율입니다. 102%는 감정가보다 2% 높은 가격에 낙찰됐다는 뜻으로, 경쟁이 치열하다는 신호입니다.

Q3. 증여를 하면 세금이 얼마나 나오나요?
  A. 증여세는 증여받는 금액과 공제액에 따라 다릅니다. 자녀는 5000만 원까지 공제되고, 그 이상은 10~50% 누진세율이 적용됩니다.

Q4. 편법 증여는 어떻게 적발되나요?
  A. 정부는 자금 출처와 증여 시점, 대출 이력 등을 종합적으로 조사합니다. 계약일 허위신고나 법인 자금 활용 등을 집중 점검합니다.

Q5. 토허가구역에서 집을 팔 때도 제약이 있나요?
  A. 매도는 허가 없이 가능합니다. 하지만 실거주 의무 2년을 채우지 않으면 허가 취소와 함께 과태료가 부과될 수 있습니다.

7. 결론

✔ 규제가 강화될수록 사람들은 규제 밖의 길을 찾게 되고, 그것이 지금 경매와 증여입니다. ✔ 경매 시장의 과열은 단기적 투자 수단이 될 수 있지만 장기적 위험도 함께 안고 있습니다. ✔ 증여는 규제를 피할 수 있어도 세금과 정부 조사라는 또 다른 과제를 남깁니다. ✔ 토허가구역에서는 실거주 의무와 편법 자금조달에 대한 점검이 강화되고 있습니다. ✔ 집을 사고파는 일이 점점 어려워지는 만큼 신중하고 합법적인 선택이 중요합니다.

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