정부의 새 부동산 대책, 토지거래허가제

정부가 올해 10월 세 번째 부동산 종합 대책을 발표하며 주택시장에 강력한 규제의 고삐를 당겼습니다. 서울 강남 일부 지역에만 적용되던 규제가 이제 서울 전역과 경기 남부로 확대되면서, 많은 분들이 "이제 내 집 마련은 어떻게 되는 걸까?"라는 걸음을 멈추고 있습니다. 투기 수요를 막고 주거 안정을 찾겠다는 정부의 의지, 과연 우리 삶에는 어떤 변화를 가져올까요?

부제: 다주택자·재건축 규제 강화와 갭투자 원천 차단

이 글의 순서

1. 토지거래허가제란 무엇인가?

2. 갭투자 차단과 대출 규제 강화
3. 다주택자에게 쏟아지는 세금 폭탄
4. 재건축·재개발 규제의 변화
5. 청약 제도 변화와 규제 해제 지역
6. Q&A
7. 결론

이 글의 요약

✔ 서울 전역과 경기 남부 12곳이 토지거래허가구역으로 묶여 실거주 의무 2년이 적용됩니다.

✔ 갭투자가 원천 금지되고 주택담보대출 한도가 40%로 대폭 축소됩니다.

✔ 다주택자는 취득세와 양도세 중과세를 적용받으며 장기보유공제도 받을 수 없습니다.

✔ 재건축 시 조합원당 1주택만 공급되며 중도금 대출 시 추가 구매가 불가능합니다.

✔ 청약은 조정대상지역 7년, 투기과열지구 10년간 재당첨이 제한됩니다.

1. 토지거래허가제란 무엇인가

1.1 서울 전역 규제, 46년 만의 첫 조치

정부는 10월 15일 발표한 주택시장 안정화 대책을 통해 서울 25개 구 전체와 경기도 남부 12곳을 규제지역으로 지정했습니다.

이는 1978년 토지거래허가제 도입 이후 처음으로 서울 전역이 묶인 역사적인 조치입니다. 경기도의 경우 과천, 광명, 성남, 의왕, 하남 등이 포함되며, 총 231만 가구가 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

이재명 대통령은 국무회의에서 "주택이 투기 수단으로 변질돼 주거 불안을 초래했다"며 강력한 의지를 드러냈습니다. 부동산에 묶인 자금이 금융시장으로 흘러가야 국가 경제가 건강해진다는 판단이 깔려 있습니다.

1.2 실거주 의무 2년, 위반 시 제재

토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 아파트나 주택을 매수하면 내외국인 구분 없이 2년간 실제로 거주해야 합니다.

만약 이를 어기면 이행강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있습니다. 쉽게 말해, 집을 사서 바로 되팔거나 투자 목적으로만 보유하는 행위가 원천적으로 불가능해진 것입니다.

2. 갭투자 차단과 대출 규제 강화

2.1 LTV 40%로 축소, 현금 부담 증가

규제지역에서는 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 대폭 줄어듭니다. 예를 들어 5억 원짜리 아파트를 사려면 이전에는 3억 5천만 원까지 대출이 가능했지만, 이제는 2억 원만 빌릴 수 있습니다. 나머지 3억 원은 본인이 현금으로 준비해야 하는 셈이죠.

전세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자'도 완전히 금지됩니다. 이전에는 강남 3구와 용산구를 제외한 지역에서 주택담보대출을 받지 않으면 갭투자가 가능했지만, 이번 대책으로 서울 전역에서 불가능해졌습니다. 정부는 이를 통해 풍선 효과를 막고 투기 수요를 뿌리 뽑겠다는 입장입니다.

2.2 전세대출도 빚에 포함되는 시대

이미 집 한 채를 보유한 1주택자가 수도권에서 전세대출을 받으면, 이제 전세대출 이자까지 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영됩니다.

쉽게 풀어보면, 서울에 집이 한 채 있는 사람이 경기도로 이사 가며 전세를 얻는다면 전세대출 이자도 빚으로 계산돼 추가 대출 한도가 줄어든다는 뜻입니다. 그동안 전세대출 이자는 빚으로 치지 않았는데, 규제가 한층 강화된 것입니다.

3. 다주택자에게 쏟아지는 세금 폭탄

3.1 취득세·양도세 중과세 적용

다주택자가 규제지역에서 집을 추가로 구매할 경우 일반 세율보다 훨씬 높은 취득세를 내야 합니다. 집을 팔 때도 마찬가지입니다.

양도소득세가 중과세로 적용돼 세금 부담이 크게 늘어납니다. 정부는 이를 통해 '똘똘한 한 채'로 자산이 쏠리는 현상을 막고, 다주택자들이 보유 주택을 시장에 내놓도록 유도하고 있습니다.

3.2 장기보유특별공제 제외

오랫동안 집을 보유하면 받을 수 있었던 장기보유특별공제도 다주택자에게는 적용되지 않습니다. 예전에는 10년 이상 집을 보유하면 양도세를 깎아주는 혜택이 있었지만, 이제는 여러 채를 가진 사람에게는 그런 혜택이 사라진 것입니다. 세금 측면에서 다주택 보유가 점점 불리해지고 있습니다.

4. 재건축·재개발 규제의 변화

4.1 조합원 1주택 공급 제한

재건축을 진행할 때 조합원당 주택 공급이 1주택으로 제한됩니다. 만약 어떤 조합원이 재건축 전 단지에 아파트 두 채를 보유하고 있어도, 새로 짓는 아파트는 한 채만 분양받을 수 있습니다. 재건축을 통해 여러 채를 확보하려는 시도를 원천 차단하겠다는 의도입니다.

4.2 중도금 대출 시 추가 주택 구매 불가

규제지역 내 1주택 보유자가 재건축이나 재개발로 중도금 또는 이주비 대출을 받으면, 다른 집을 새로 살 수 없게 됩니다.

또한 재건축 중도금 대출 시 분양가의 10%를 계약금으로 납부해야 하는 등 보증 발급 요건도 까다로워졌습니다. 재건축 과정에서 생기는 투자 수요까지 차단하려는 움직임입니다.

5. 청약 제도 변화와 규제 해제 지역

청약에도 변화가 생겼습니다. 조정대상지역에서는 7년 동안, 투기과열지구에서는 10년 동안 재당첨이 불가능합니다.

한 번 당첨되면 한동안 다른 곳에 청약할 수 없다는 뜻입니다. 다만 규제지역에서 해제된 지역은 민영아파트 청약이 가능하니, 해제 지역을 주목하는 것도 방법입니다.

구분	재당첨 제한 기간	비고
조정대상지역	7년	규제 해제 시 청약 가능
투기과열지구	10년	엄격한 제한 적용

본 포스팅은 [K-공감]의 기사 정보를 참고하였습니다.

6. Q&A

Q1. 토지거래허가구역에서 집을 사면 무조건 2년 살아야 하나요?
A: 네, 맞습니다. 내외국인 구분 없이 2년간 실거주 의무가 있으며, 위반 시 이행강제금이나 허가 취소 등 제재를 받을 수 있습니다.

Q2. 갭투자가 완전히 불가능해졌나요?
A: 서울 전역과 경기 남부 규제지역에서는 주택담보대출 여부와 관계없이 갭투자가 원천 금지됩니다.

Q3. 1주택자도 전세대출 받기 어려워지나요?
A: 수도권에서 1주택자가 전세대출을 받으면 이자가 DSR에 포함돼 추가 대출 한도가 줄어듭니다. 전세대출 한도도 2억 원으로 제한됩니다.

Q4. 다주택자가 집을 팔 때 세금이 얼마나 늘어나나요?
A: 양도소득세가 중과세로 적용되고, 장기보유특별공제도 받을 수 없어 이전보다 훨씬 많은 세금을 내야 합니다.

Q5. 재건축 조합원인데, 예전에 집이 두 채였다면 새 아파트도 두 채 받나요?
A: 아닙니다. 조합원당 1주택만 공급되므로 한 채만 분양받을 수 있습니다.

7. 결론

🍎 정부의 이번 대책은 투기 수요를 뿌리 뽑고 주거 안정을 되찾겠다는 강력한 의지를 담았습니다.

🍎 서울 전역 토지거래허가제는 46년 만에 처음 시행되는 역사적 조치로 기록될 것입니다.

🍎 대출 한도 축소와 갭투자 금지로 현금 여력이 부족한 실수요자에게는 부담이 커질 수 있습니다.

🍎 다주택자와 재건축 투자자에게는 세금과 규제가 강화돼 보유 전략을 재검토해야 할 시점입니다.

🍎 부동산 시장이 안정될지, 아니면 또 다른 방향으로 흐를지는 시간이 답을 줄 것입니다.

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