상가임대료 연체! 세입자와 계약해지 방법 완벽 정리 - money-health

노후 대비로 근린 상가를 매입했는데 세입자가 임대료를 계속 연체한다면 참으로 답답한 일입니다. 대출 이자는 나가는데 월세는 들어오지 않고, 독촉해도 소용이 없다면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 실제 상담 사례를 바탕으로 상가임대료 연체 시 계약 해지와 세입자를 합법적으로 내보내는 방법을 자세히 알려드리겠습니다.

부제: 상가 월세 연체, 언제 계약 해지 가능한가요?

이 글의 요약

✔ 상가 건물은 3개월 치 임대료 연체 시 계약 해지가 가능합니다 ✔ 주거용으로 쓰는 경우 2개월 치 연체만으로도 해지할 수 있습니다 ✔ 내용증명이 도달한 시점부터 계약 해지 효력이 발생합니다 ✔ 명도소송은 최소 4개월에서 6개월의 시간이 소요됩니다 ✔ 소송 전 세입자에게 상황의 심각성을 충분히 알리는 것이 중요합니다

1. 실제 상담 사례로 보는 임대료 연체 문제

은지 씨 남편이 퇴직을 하면서 노후 대비를 위해 근린 상가를 매입했는데요. 임대료를 상습적으로 연체해서 대출 원금과 이자를 내는 데 지장이 많습니다. 거의 1년 가까이 2개월 또는 1개월씩 연체하더니 이제는 독촉 문자를 보내면 확인도 하지 않습니다.

지난 8월과 9월에 2개월을 또 연체해서 지금은 내용 증명을 보낸 상태입니다. 세입자는 우편물을 받았는데도 아무런 조치도 없이 그냥 있는데 어떻게 해야 할지 모르겠다고 합니다.

보증금이 없다고 월세를 꼬박꼬박 내겠다고 하길래 보증금 500만 원에 월 57만 원을 받고 있었는데 밀린 2개월 분 114만 원과 10월분 월세를 빼고 나면 보증금도 얼마 남질 않습니다. 계약을 해지하고 싶은데 어떻게 해야 할지 매우 궁금해합니다.

2. 상가용과 주거용, 적용 법이 다릅니다

이런 상황은 생각보다 많은 건물주들이 겪는 문제입니다. 노후 대비로 상가를 매입했는데 오히려 임대료 연체로 스트레스만 받는 경우가 적지 않습니다. 그렇다면 법적으로 어떻게 대응할 수 있을까요?

2.1 용도 확인이 가장 먼저입니다

세입자가 상가를 임차해서 쓰고 있는 것인지 아니면 상가지만 주거의 목적으로 쓰고 있는지에 따라 적용되는 법이 다르고 임대차 계약을 해지할 수 있는 요건이 달라집니다.

건축법상 주택이 아니라고 하더라도 주택 임대차 계약을 맺고 주거용으로 사용하고 있다면 주택 임대차 보호법을 적용받습니다.

같은 건물이라도 어떤 용도로 사용하느냐에 따라 임대인이 취할 수 있는 조치가 완전히 달라지기 때문에 이 부분을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

3. 계약 해지 요건과 내용증명 발송 방법

3.1 상가 건물은 3기 연체가 기준입니다

만약 상가의 세입자일 경우 월세를 지속적으로 연체하면 상가 건물 임대차 보호법에 따라 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

상가 건물 임대차 보호법에는 임차인이 3기에 임대료를 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 돼 있습니다.

여기서 3기란 연속 3개월 미납뿐만 아니라 누적 3개월 치 월세가 밀린 경우도 포함됩니다. 예를 들어 월세가 57만 원이라면 누적된 연체금이 171만 원 이상일 때 해지 통보가 가능합니다.

3.2 주거용은 2기 연체로 해지됩니다

하지만 주거용으로 임대를 해주고 있는 상황이라면 조금 다릅니다. 주택임대차보호법에서는 계약 해지 요건을 3기가 아니라 2기로 정해두고 있는데요.

연체된 누적 월세가 2개월 치에 달하면 계약 해지를 할 수 있습니다. 그러니 이런 경우 연체된 월세가 114만 원 이상이라면 내용증명을 보내서 계약 해지를 통보할 수 있습니다.

3.3 내용증명 도달이 해지 효력 시점입니다

이 요건을 충족한 상태에서 내용증명을 발송했다면 내용증명이 임차인에게 도달한 시점부터 계약 해지의 효력이 인정됩니다. 계약이 해지됐으니 임차인은 바로 비워줘야 되고 동시에 남은 보증금도 돌려줘야 됩니다.

4. 명도소송 진행 절차와 소요 기간

4.1 자진 퇴거 안 하면 소송으로!

하지만 계약이 해지됐는데도 임차인이 건물을 비워주지 않으면 해지가 됐다는 사실을 입증할 수 있는 계약서와 계좌 이체 내역 그리고 내용증명 사본을 법원에 제출해서 명도소송을 진행해야 됩니다.

계약 해지에 대해 법원이 정당하다는 판결을 내렸는데도 임차인이 자진 퇴거하지 않으면 집행문을 발부받아서 강제집행을 할 수 있습니다.

4.2 소송 기간은 최소 4개월

상가든 주택이든 이렇게 명도소송이 진행되고 강제 퇴거로 이루어지기 전까지는 통상 짧게는 4개월에서 6개월 정도의 시간이 소요됩니다.

명도를 한다고 해도 세입자를 내보내면서 그간 밀린 월세를 보증금에서 차감한다 뿐이지 끝끝내 월세를 주지 않는다면 명도가 완료될 때까지 임대 수입은 기대할 수 없게 됩니다.

4.3 세금과 보험료는 계속 지출

노후 대비 목적으로 매입했다고 하셨는데 지금처럼 월세가 밀려서 손에 쥐는 돈이 없더라도 세금이나 건강 보험료는 실제 월세가 밀리든 안 밀리든 임대차 계약서상에 명시된 내용을 기준으로 부과가 됩니다. 이중으로 부담이 가중될 수 있습니다.

5. 원만한 협의를 위한 실전 조언

5.1 심각성을 확실히 알려야 합니다

원만하게 협의를 하는 게 좋겠지만 협의가 안 된다면 소송의 절차를 진행하시되 세입자에게는 최대한 상황의 심각성을 알리는 게 좋습니다.

앞으로 소송을 진행할 거고 소송부터 명도까지 진행하는 데 소요되는 몇백만 원의 비용도 청구될 수 있다. 그러니 조속히 건물을 비워달라 이런 연락과 내용증명을 계속해서 보내시는 것이 좋습니다.

때로는 세입자가 상황의 심각성을 제대로 인지하지 못하는 경우가 있습니다. 지속적으로 연락하고 공식적인 문서를 발송하면서 임대인의 단호한 의지를 보여주는 것이 원만한 해결의 첫걸음이 될 수 있습니다.

본 포스팅은 [MBC라디오 손경제]의 정보를 참고하였습니다.

6. Q&A

Q1. 상가 건물 임대료 연체가 2개월인데 바로 계약 해지할 수 있나요?
  A. 상가 건물의 경우 3개월 치(3기) 임대료가 연체되어야 계약 해지가 가능합니다. 2개월 연체 상태라면 한 달을 더 기다렸다가 3개월 치가 밀렸을 때 내용증명을 보내 계약 해지를 통보할 수 있습니다.

Q2. 주거용으로 사용하는 상가는 언제 해지할 수 있나요?
  A. 건축법상 상가라도 주거용으로 임대차 계약을 맺고 사용 중이라면 주택 임대차 보호법이 적용됩니다. 이 경우 2개월 치(2기) 임대료 연체만으로도 계약 해지가 가능합니다.

Q3. 내용증명을 보냈는데 세입자가 무시하면 어떻게 하나요?
  A. 내용증명이 세입자에게 도달한 시점부터 계약 해지 효력이 발생합니다. 세입자가 자진 퇴거하지 않으면 계약서, 계좌 이체 내역, 내용증명 사본을 법원에 제출하여 명도소송을 진행해야 합니다.

Q4. 명도소송은 얼마나 걸리고 비용은 얼마나 드나요?
  A. 명도소송부터 강제 퇴거까지는 통상 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다. 소송 비용은 사건에 따라 다르지만 수백만 원이 들 수 있으며, 이 비용은 나중에 세입자에게 청구할 수 있습니다.

Q5. 월세가 밀려도 세금이나 건강보험료는 계속 나가나요?
  A. 네, 실제로 월세를 받지 못하더라도 세금과 건강보험료는 임대차 계약서에 명시된 임대료를 기준으로 부과됩니다. 이 때문에 임대 수입은 없는데 세금만 내는 이중 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 결론

🍎 상가 임대료 연체 문제는 용도에 따라 다른 법이 적용되므로 정확히 파악해야 합니다 🍎 법적 요건을 충족했다면 내용증명 발송으로 계약 해지 의사를 명확히 전달하세요 🍎 명도소송은 시간과 비용이 드니 세입자와 원만한 협의를 먼저 시도하는 것이 좋습니다 🍎 소송 진행 시 발생하는 비용과 심각성을 세입자에게 충분히 알려야 합니다 🍎 노후 대비 자산이 오히려 부담이 되지 않도록 초기 대응이 무엇보다 중요합니다

키워드: #상가임대료연체, #명도소송, #상가건물임대차보호법, #주택임대차보호법, #계약해지요건