부제: 전세보증금 지키기 어려워진 이유, 126% 룰이 뭐길래
이 글의 요약
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🍎 전세보증보험은 집주인이
보증금을 안 돌려줄 때 대신 갚아주는 보험입니다 🍎 정부가 전세 사기를 막으려고 전세보증보험 가입 기준을 강화했습니다 🍎 126% 룰이 적용되면서 많은 빌라가 전세보증 가입이 어려워졌습니다 🍎 LTV 70%까지 강화하면 5채 중 4채가 보증 가입이 막힐 것으로 예상됩니다 🍎 빌라 전세 시장이 큰 혼란에 빠지면서 세입자들의 걱정이 커지고 있습니다 |
1. 전세보증보험이 뭐고 왜 필요한가요?
전세보증보험은 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증보험 같은 기관이 제공합니다. 이 기관들이 "집주인이 보증금을 제때 안 돌려주면 우리가 대신 갚아줄게요"라고 약속하는 거예요.
은행에서 전세대출을 받을 때도 이 보증보험이 있어야 대출이 나오는 게 일반적입니다. 쉽게 말해 전세보증보험은 내 소중한 전세보증금을 지키는 안전장치인 셈이죠.
2. 전세보증보험 기준이 어떻게 바뀌었나요?
2.1 예전에는 어땠을까?
예를 들어 공시가격이 2억 원인 빌라라면 집값은 2억 8000만 원으로 보고, 여기까지는 전세보증금으로 인정됐던 겁니다.
2.2 지금은 얼마나 강화됐을끼?
| 보증기관 | 적용 시기 | 주요 기준 |
|---|---|---|
| 주택도시보증공사(HUG) | 2023년부터 | 126% 룰 적용 (공시가격의 126% 한도) |
| 한국주택금융공사(HF) | 2024년 8월부터 | 126% 룰 적용 |
| 정부 검토안 | 추진 중 | LTV 70%로 추가 강화 예정 |
이제는 보증금이 집값의 90%를 넘으면 보증보험 가입이 안 됩니다. 게다가 정부는 여기서 더 나아가 70%까지 강화하는 방안을 검토하고 있어요.
3. 126% 룰, 쉽게 계산해보기
| 구분 | 예전 방식 (100%) | 새로운 방식 (126% 룰) | LTV 70% 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 공시가격 | 2억 원 | 2억 원 | 2억 원 |
| 집값 산정 | 2억 8000만 원 | 2억 8000만 원 | 2억 8000만 원 |
| LTV 적용 | 100% | 90% | 70% |
| 보증 가입 한도 | 2억 8000만 원 | 2억 5200만 원 | 1억 9600만 원 |
| 근저당+전세금 | 2억 7000만 원 | 2억 7000만 원 | 2억 7000만 원 |
| 가입 가능 여부 | ✅ 가능 | ❌ 불가 | ❌ 불가 |
3.1 예전 방식 (집값의 100%까지)
✔ 공시가격 2억 원인 빌라
✔ 집값 = 공시가격 × 140% = 2억 8000만 원
✔ 전세보증 가입 한도 = 2억 8000만 원
✔ 근저당 1억 원 + 전세보증금 1억 7000만 원 = 2억 7000만 원
✔ 결과: 가입 한도 이내라서 보증보험 가입 가능!
3.2 새로운 방식 (126% 룰)
✔ 공시가격 2억 원인 빌라
✔ 집값 = 공시가격 × 140% = 2억 8000만 원
✔ LTV 90% 적용 = 2억 8000만 원 × 90% = 2억 5200만 원
✔ 전세보증 가입 한도 = 2억 5200만 원 (공시가격의 126%)
✔ 근저당 1억 원 + 전세보증금 1억 7000만 원 = 2억 7000만 원
✔ 결과: 가입 한도 초과로 보증보험 가입 불가!
4. LTV 70% 적용되면 어떻게 되나요?
4.1 LTV 70% 적용 시
✔ 공시가격 2억 원인 빌라
✔ 집값 = 공시가격 × 140% = 2억 8000만 원
✔ LTV 70% 적용 = 2억 8000만 원 × 70% = 1억 9600만 원
✔ 전세보증 가입 한도 = 1억 9600만 원 (공시가격의 98%)
✔ 근저당 1억 원 + 전세보증금 1억 7000만 원 = 2억 7000만 원
✔ 결과: 가입 한도를 훨씬 초과해서 보증보험 가입 완전 불가!
5. 빌라 전세 시장, 지금 어떤 상황인가요?
5.1 세입자들의 고민
새로 전세를 알아보는 사람들도 마찬가지예요. 마음에 드는 집을 찾아도 전세보증보험 가입이 안 되면 계약 자체가 불가능한 상황입니다.
5.2 집주인들의 걱정
본 포스팅은 [NEWNEEK]의 기사 정보를 참고하였습니다.
6. Q&A
A. 대부분의 은행에서는 전세보증보험 가입을 전세대출의 필수 조건으로 요구합니다. 보증보험 없이 대출받기는 현실적으로 매우 어렵습니다.
A. 이미 체결된 계약은 영향을 받지 않습니다. 다만 계약 갱신이나 새로운 계약을 맺을 때는 새로운 기준이 적용됩니다.
A. 네, 아파트도 동일한 기준이 적용됩니다. 다만 아파트는 빌라보다 집값 산정이 명확하고 일반적으로 공시가격 대비 전세가 비율이 낮아서 상대적으로 영향이 덜합니다.
A. 최근 몇 년간 전세 사기가 급증하면서 보증기관들의 손실이 커졌기 때문입니다. 세입자를 보호하고 전세 사기를 예방하려는 목적이지만, 실제로는 일반 세입자들의 주거 불안을 키우는 부작용이 나타나고 있습니다.
A. 전문가들은 빌라 전세 시장이 크게 위축되고 월세 전환이 늘어날 것으로 예측합니다. 전세보증금을 낮추거나 집주인의 대출을 상환해야 하는 경우가 많아질 것으로 보입니다.
7. 결론
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✔ 전세보증보험 기준 강화로
빌라 전세대출이 사실상 막히는 상황입니다 ✔ 126% 룰과 LTV 90% 기준으로 많은 빌라가 보증 가입이 불가능해졌습니다 ✔ LTV 70%까지 강화되면 빌라 전세 시장은 더욱 어려워질 전망입니다 ✔ 세입자와 집주인 모두 전세 계약에 큰 어려움을 겪고 있습니다 ✔ 전세 시장의 혼란 속에서 월세 전환이나 보증금 조정이 불가피해 보입니다 |