민간임대주택 분양전환 사기의 실체와 예방법! - money-health

요즘 SNS에서 자주 보이는 민간임대주택 광고, 정말 믿을 만한지 궁금하셨죠? 청약통장 없이도 들어갈 수 있고 10년 후 분양전환까지 가능하다니 너무 좋은 조건 같아 보입니다. 하지만 이런 달콤한 제안 뒤에는 생각보다 큰 위험이 숨어있을 수 있습니다. 공인중개사로 일하면서 직접 목격한 피해 사례들을 바탕으로 여러분께 꼭 알려드리고 싶은 내용들을 정리했습니다.

부제: 10년 임대주택 계약 전 반드시 확인해야 할 사항들

이 글의 요약

✔ 민간임대주택은 기업이 운영하는 임대아파트로 청약통장이 불필요합니다. ✔ 10년 후 분양전환은 가능하지만 사기 광고가 매우 빈번하게 발생합니다. ✔ 사업승인 없이 투자자를 모집하는 불법행위가 주요 사기수법입니다. ✔ 개발불가능한 지역에서 사업을 진행한다며 시간을 끄는 경우가 많습니다. ✔ 계약 전 반드시 관할 지자체에서 사업승인 여부를 확인해야 합니다.

부동산관련 알짜정보 보러가기👆

1. 민간임대주택의 의문

지민 씨는 내 집 마련을 위해 부동산 공부를 이제 막 시작한 청년입니다. 우연히 SNS에서 민간 임대주택 홍보 게시글을 보고 상담을 받게 됐는데요.

수도권인데도 불구하고 청약 통장도 필요 없고 주택도시보증공사로부터 100% 보증을 받을 수 있으면서 2%대 저금리로 10년간 전세로 살다 분양권으로 전환할 수 있다고 합니다.

정확히 민간 임대주택은 무엇이고 여기는 왜 청약 통장 없이도 들어갈 수 있는 것인지 궁금해 하고 있어요.

2. 민간임대주택의 청약통장 불필요 이유

먼저 민간임대주택이 무엇인지 정확히 알아보겠습니다. 민간임대주택은 말 그대로 공공이 아닌 민간에서 운영하는 임대주택입니다. 우리가 일반적으로 살고 있는 전셋집, 월셋집도 모두 민간임대주택 중 하나라고 볼 수 있습니다.

 지민 씨가 본 민간임대주택은 개인이 아닌 기업이 대규모로 공급하는 전월세 아파트라고 생각하시면 됩니다. 일반적인 전월세 집에 비해 몇 가지 규제가 있긴 하지만, 기본적으로는 임대를 목적으로 하는 주택입니다.

2.1 청약통장이 필요 없는 이유

민간임대주택에 청약통장이 필요 없는 이유는 간단합니다. 이는 분양이 아닌 임대이기 때문입니다. 우리가 부동산중개업소를 통해 전세나 월셋집을 구할 때 청약통장이 필요하지 않은 것과 같은 원리입니다.

 반면 공공에서 공급하는 분양전환 임대주택은 나중에 소유권을 이전하는 분양을 전제로 하는 주택이기 때문에 사실상 분양아파트나 마찬가지여서 청약통장이 필요합니다.

2.2 민간임대주택의 장점과 특징

민간임대주택의 주요 장점은 다음과 같습니다. 청약통장 없이도 입주할 수 있고, 전세보증보험을 통해 보증금을 보호받을 수 있으며, 10년 후 분양전환의 기회가 주어집니다. 또한 상대적으로 저렴한 금리로 전세자금을 마련할 수 있는 경우도 있습니다.

3. 10년 분양전환 시스템의 작동원리

민간임대아파트는 10년 뒤 분양권으로 전환할 수 있습니다. 민간임대주택은 사업주체, 즉 집주인인 기업이 기준을 정해서 최초 임대 후 10년이 되는 시점에서 분양전환이 가능합니다.

 분양가 같은 세부적인 조건들은 세입자로 들어갈 때 계약서에 자세히 나와 있을 것입니다. 이 부분이 매우 중요한데, 분양전환 가격과 조건을 미리 정확히 파악해야 합니다.

3.1 분양전환 조건 확인 사항

분양전환 시에는 당시의 시세가 아닌 미리 약정된 가격으로 분양받게 됩니다. 이 가격이 합리적인 수준인지, 주변 시세와 비교했을 때 어느 정도인지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

 또한 분양전환을 원하지 않을 경우 계속 임대로 거주할 수 있는지, 아니면 퇴거해야 하는지도 중요한 확인 사항입니다.

4. 주택도시보증공사(HUG) 보증의 의미

주택도시보증공사가 100% 보증을 해준다는 의미는 세입자로서 낸 보증금에 대해 전세보증보험을 가입해서 보증금의 보호를 받을 수 있다는 뜻입니다.

 이는 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생했을 때, 주택도시보증공사가 대신 보증금을 보상해주는 제도입니다. 하지만 이 보증도 조건이 있으니 자세한 내용을 확인해봐야 합니다.

5. 민간임대주택 사기의 대표적인 수법들

결론부터 말씀드리자면 대단히 위험한 주택일 수 있으니까 관할 지자체의 사실관계를 꼭 확인하신 뒤에 계약 여부를 결정하시기 바랍니다.

 10년 임대 민간임대주택 사기나 허위 과장 광고가 빈번하기 때문입니다. 지금도 포털 검색창에 "10년 민간임대 허위광고 사기 분양 피해 우려" 이런 키워드로 검색을 해 보시면 관련 뉴스들을 손쉽게 찾아보실 수 있습니다.

5.1 투자자 모집형 사기

실제로 여러 피해 사례들이 있는데요. 마치 아파트가 지어질 예정이고 다 지어지고 나면 세입자로 입주하는 줄 알고 계약서를 썼는데, 알고 보니 아파트를 지으려고 계획만 갖고 있는 상태에서 투자자를 모집한 형태인 경우가 대부분입니다.

 피해자는 본인이 임차인인 줄 알고 있지만 사실은 투자자인 거죠. 이렇게 계약금이라는 명목으로 투자 자금을 받아두었는데 지자체에서 승인이 나지 않으면 사업은 무기한 보류될 수 있습니다.

6. 사업승인과 임차인 모집 순서의 중요성

아파트를 짓기 위해선 지자체에 주택을 건설해도 된다는 사업승인을 받아야 하고 승인이 난 뒤에야 임차인을 모집할 수 있습니다. 어찌 보면 당연한 순서죠.

 그런데 "아파트를 지어도 되는지 검토해 주세요!"라고 지자체에 신청만 해두고 그 승인이 나기도 전에 임차인을 모집하는 겁니다.

사실 이 단계에서 임차인을 모집하는 건 불법이기 때문에 이런 사례들을 보면 계약서에 조합원이나 예비 임차인 같은 표현을 쓰는 게 대부분입니다.

6.1 불법 모집의 위험성

사업승인 전 임차인 모집은 명백한 불법행위입니다. 하지만 교묘하게 조합원이나 예비 임차인이라는 명목을 사용해 법적 책임을 회피하려고 합니다. 이런 계약에 속으면 나중에 법적 보호를 받기 어려워집니다.

7. 피해 사례 분석과 예방 방법

사업 주체 쪽에서는 승인이 나지 않았지만 사업을 계속 추진하겠다는 이유로 계약금을 돌려주지도 않고 실제로 지자체에 계속 승인을 신청하긴 합니다. 뭔가 하고 있다는 액션을 취하는 거죠.

 만약 실제로 아무것도 안 하고 있다면 사기로 고소하거나 법적으로 문제 삼을 수 있는데, 사업을 진행하려는 행위는 계속하고 있으니 계약금을 돌려달라고 할 수도 없는 상황이 돼버립니다.

7.1 개발불가능 지역 사업의 문제점

문제는 그 아파트를 짓겠다고 하는 땅이 사실상 개발을 할 수 없는 지역인 경우가 많습니다. 예를 들자면 그린벨트 같은 곳에 아파트를 짓겠다는 식인 거죠.

 이렇게 사업 진행의 지연을 핑계로 시간을 끌다가 해당 계약금은 사업비로 모두 소진했다면서 추가적인 돈을 요구하거나 자연스럽게 포기하도록 만드는 사례들이 있으니까요.

7.2 예방을 위한 필수 확인사항

관할 지자체에 해당 아파트의 사업승인이 났는지 반드시 확인을 해보고 결정하셔야 됩니다. 이는 가장 기본적이면서도 중요한 확인사항입니다. 또한 사업부지의 용도지역, 개발 가능성, 사업주체의 재무상태 등도 함께 확인해보시기 바랍니다.

본 포스팅은 [MBC라디오 손경제]의 정보를 참고하였습니다.

8. Q&A

Q1: 민간임대주택과 공공임대주택의 차이점은 무엇인가요?
  A: 민간은 기업이 운영하며 청약통장 없이 입주 가능하고 10년 후 분양전환이 됩니다. 공공은 정부나 지자체에서 운영하며 청약통장이 필요하고 소득기준 제한이 있습니다.

Q2: 주택도시보증공사의 보증이 있으면 100% 안전한가요?
  A: 보증금 보호는 받지만 사업승인이 없으면 입주 자체가 불가능합니다. 보증은 입주 후 보증금 회수에 대한 것이므로 사업의 안전성은 별도 확인이 필요합니다.

Q3: 계약서에서 꼭 확인해야 할 부분은 무엇인가요?
  A: 분양전환 가격과 조건, 사업승인 여부, 입주 예정일, 계약금 환불 조건을 확인해야 합니다. 조합원이나 예비 임차인 같은 애매한 표현이 있다면 주의하시기 바랍니다.

Q4: 사기를 당했을 때 어떻게 대처해야 하나요?
  A: 관련 서류를 보관하고 소비자보호원이나 법무부 온라인 상담을 받아보시기 바랍니다. 필요시 변호사와 상담하여 법적 대응방안을 모색하는 것이 좋습니다.

Q5: 정상적인 곳을 찾는 방법은?
  A: 사업승인이 완료된 곳, 실제 건설이 진행되거나 완공된 곳, 대기업이나 신뢰할 만한 건설회사가 사업주체인 곳을 선택하시기 바랍니다.

돈 되는(부테크) 바로보기👆

9. 결론

🍎 민간임대주택 투자는 사업승인 여부를 반드시 먼저 확인해야 합니다. 🍎 달콤한 조건일수록 더욱 신중하게 검토하고 전문가 상담을 받으세요. 🍎 계약서의 세부 조건들을 꼼꼼히 읽고 이해한 후 서명하시기 바랍니다. 🍎 의심스러운 부분이 있다면 관할 지자체에 직접 문의해보세요. 🍎 무엇보다 서두르지 말고 충분한 시간을 갖고 신중하게 결정하시기 바랍니다.

10. 함께 읽으면 도움 되는 글

전세사기 피하는 계약서 작성법👆

전세사기 내(돈)재산 지키는 방법👆

깡통전세사기 체크리스트👆

민간아파트 안전계약 사례로 알아보기👆

민간임대주택:임대보증 보험료부담 방법👆

키워드: #민간임대주택, #분양전환, #사업승인, #주택도시보증공사, #임대주택사기