부제: 전세사기 방지책의 예상치 못한 126%의 부작용
이 글의 요약
|
✔ 주택금융공사가 전세대출 보증
기준을 126% 룰로 강화했습니다. ✔ 기존 150% 기준으로는 무자본 갭투자 등 전세사기가 발생했습니다. ✔ 새 기준은 공시가격의 140% × LTV 90% = 126%로 계산됩니다. ✔ 수도권 빌라 27.3%가 새 기준을 초과하는 상황입니다. ✔ 전세 물량 감소와 월세 전환이 가속화되고 있습니다. |
1. 전세대출 보증이란 무엇인가
이때 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 같은 보증기관이 "우리가 대신 돈을 갚아줄게"라고 보증을 서줍니다.
이 구조 덕분에 임차인은 전세대출을 받을 수 있고, 은행은 안심하고 돈을 빌려주게 됩니다. 보증기관은 이런 서비스의 대가로 보증료를 받습니다.
2. 기존 150% 기준의 문제점
2.1 공시가격과 시세의 괴리
실제 시장에서 거래되는 시세와 정부가 세금, 대출 등을 계산할 때 쓰는 공시가격입니다. 공시가격은 시세보다 보통 낮게 책정됩니다.
예를 들어 시세가 5억원인 집의 공시가격이 3억원일 수 있습니다. 기존에는 공시가격의 150%까지 보증해줬으므로, 3억 × 1.5 = 4억 5천만원까지 전세보증금과 대출을 합쳐서 보증해줬습니다.
2.2 무자본 갭투자의 함정
집주인은 자기 돈 없이도 집을 살 수 있었고, 만약 집값이 떨어져서 4억원이 되면 세입자와 은행 모두 손해를 보는 위험한 구조가 만들어졌습니다. 이런 허점 때문에 전세사기가 발생할 수 있었습니다.
3. 새로운 126% 룰 도입 배경
정부는 "너무 과도하게 돈이 묶이는 걸 막자"는 취지에서 전세대출 보증 기준을 강화했습니다. 전세사기를 방지하고 임대차 시장의 안정성을 높이기 위한 조치입니다.
4. 126% 룰 계산법과 적용 기준
| 구분 | 기존 기준 | 새로운 기준 |
|---|---|---|
| 공시가격 인정비율 | 150% | 140% |
| LTV 적용 | 미적용 | 90% 적용 |
| 최종 보증 한도 | 공시가 × 150% | 공시가 × 140% × 90% = 126% |
5. 업계 반응과 시장 변화
6. 임차인과 임대인에게 미치는 영향
6.1 임차인에게 미치는 영향
6.2 임대인에게 미치는 영향
또한 전세 대신 월세나 반전세로 전환하는 경우가 증가하고 있습니다. 대출이 많은 집주인의 경우, 세입자 보증금을 돌려주지 못하면 집이 경매로 넘어갈 위험도 커지고 있습니다.
본 포스팅은 [DuBu 레터]의 기사 정보를 참고하였습니다.
7. Q&A
A: 주택금융공사(HF)에서 보증하는 모든 전세대출에 적용됩니다. 주택도시보증공사(HUG)는 이미 2년 전부터 비슷한 기준을 적용하고 있었습니다.
A: 기존 계약은 만료 시까지 유지되지만, 갱신이나 연장 시에는 새로운 기준이 적용될 가능성이 높습니다.
A: 서울보증보험(SGI) 등 다른 보증기관을 이용하거나, 보증금을 줄이고 월세를 병행하는 반전세 형태로 계약하는 방법이 있습니다.
A: 공시가격과 시세의 괴리가 큰 수도권 빌라와 연립주택 지역이 가장 큰 영향을 받고 있습니다.
A: 전세 물량이 줄어들고 월세 비중이 증가할 것으로 예상되며, 전세보증금도 하향 조정될 가능성이 높습니다.
8. 결론
|
🍎 126% 룰은 전세사기 방지를
위한 필요한 조치입니다. 🍎 하지만 임차인과 임대인 모두에게 새로운 도전이 되고 있습니다. 🍎 전세 시장의 구조적 변화가 가속화될 것으로 예상됩니다. 🍎 임대차 계약 시 새로운 기준을 반드시 확인해야 합니다. 🍎 장기적으로는 임대차 시장의 건전성 향상에 기여할 것입니다. |