서울 아파트 거래량 급변! 9억 이하 아파트가 인기인 이유! - money-health

6·27 대출규제 이후 서울 아파트 시장에 큰 변화가 일어났습니다. 고가 아파트 거래량은 급격히 줄어들고, 9억 이하 아파트에 구매자들이 몰리고 있어요. 공인중개사로 일하며 직접 느낀 시장 변화를 데이터와 함께 쉽게 설명드리겠습니다.

부제: 6.27규제 후 9억 이하 아파트에 몰리는 진짜 이유는?

이 글의 요약

✔ 6·27 규제 후 9억 이하 아파트 거래 비중이 49.5%로 증가했습니다. ✔ 주담대 한도 6억 제한으로 실질 구매 가능 가격이 9억으로 제한됩니다. ✔ 스트레스 DSR 3단계로 대출 조건이 더욱 까다로워졌습니다. ✔ 강남권 고가 아파트는 거래량 감소, 강북구는 수요 증가했습니다. ✔ 실수요자들이 대출 가능한 가격대로 집중되고 있습니다.

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1. 데이터로 보는 서울 아파트 거래 현황

국토교통부 실거래가시스템 데이터를 보면 놀라운 변화가 보입니다. 6·27 규제 직후 43일간(6/28~8/10) 서울 유효 거래 4,646건을 분석한 결과, 9억 이하 거래가 전체의 49.5%를 차지했습니다.

이는 규제 이전 37.7%에서 무려 11.8%포인트나 급증한 수치입니다. 실제 거래건수로는 2,052건에 달했어요.

1.1 가격대별 거래 비중 변화

가격대	규제 전	규제 후	변화
6억 이하	14.7%	22.8%	+8.1%p
6~9억	23.0%	26.8%	+3.8%p
9~15억	34.7%	28.6%	-6.0%p
15~30억	23.0%	15.6%	-7.4%p

1.2 중저가 아파트 집중 현상

세부 구간을 살펴보면

1) 6억 이하가 14.7%에서 22.8%로 8.1%포인트 상승했습니다.
2) 6~9억 구간도 23.0%에서 26.8%로 3.8%포인트 증가했어요.

반면 고가 아파트는 급격히 약화됐습니다.

3) 9~15억은 34.7%에서 28.6%로 6%포인트 감소,
4) 15~30억은 23.0%에서 15.6%로 7.4%포인트나 줄어들었습니다.

2. 9억 이하 아파트에 몰리는 이유

2.1 주담대 한도 6억 제한의 영향

서울과 수도권 대부분 지역에서 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되었습니다. 여기에 LTV(주택담보인정비율) 70%를 적용하면 역산 가능한 집값 상한선이 약 9억원이 됩니다.

계산해보면 9억원의 70%는 6억 3천만원인데, 실제로는 스트레스 DSR 적용으로 6억보다 적게 대출받게 됩니다.

2.2 실수요자들의 현실적 선택

공인중개사로 일하면서 직접 느낀 점은, 실수요자들이 현실적으로 구매 가능한 가격대로 눈높이를 낮추고 있다는 것입니다. 대출 레버리지가 닿는 범위 내에서만 거래가 활발하게 이루어지고 있어요.

3. 스트레스 DSR 제도 완전 정복

3.1 DSR이란 무엇인가?

DSR은 총부채원리금상환비율로, 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원리금을 연소득으로 나눈 비율입니다. 예를 들어 연봉 5,000만원인 분이 1년 동안 2,000만원을 갚아야 한다면 DSR은 40%가 됩니다. 현재 은행에서는 이 비율이 40%를 넘으면 새로운 대출이 어려워집니다.

3.2 스트레스 DSR의 개념

스트레스 DSR은 금리 상승 위험을 미리 반영한 제도입니다. 현재 대출 금리에 가산금리를 더해 이자 부담이 커질 상황을 가정합니다.

 수도권 주담대의 경우 7월부터 기존 금리에 1.5%포인트를 추가로 계산합니다. 이는 작년부터 1,2,3단계로 단계적으로 시행되어 왔어요.

3.3 쉬운 예시로 이해하기

월급 300만원인 직장인을 예로 들어보겠습니다:

1) 일반 DSR: "생활비 빼고 최대 120만원까지만 빚 갚기에 쓸게" 2) 스트레스 DSR: "혹시 상황이 나빠질 수도 있으니 100만원만 빚 갚기에 쓰자"

4. 지역별 거래량 변화 분석

4.1 거래량 감소 지역

15~30억 구간이 많은 강남권 소형 아파트와 마포구, 성동구의 중대형 아파트가 집중된 지역은 거래량이 현저히 줄어들었습니다. 이들 지역은 대출 한도를 초과하는 고가 아파트가 많아 실수요자들의 접근이 어려워졌기 때문입니다.

4.2 수요 증가 지역

반면 9억 이하 아파트가 많은 강북구와 노원구, 도봉구, 강동구 등 노도강 지역의 수요는 오히려 증가했습니다. 이 지역들은 대출 레버리지가 효과적으로 작용하는 가격대여서 실수요자들이 몰리고 있어요.

본 포스팅은 [DuBu 레터]의 기사 정보를 참고하였습니다.

5. Q&A

Q1: 9억 아파트를 살 때 실제 대출은 얼마나 받을 수 있나요?
  A: 9억 아파트라도 스트레스 DSR 적용으로 실제로는 5억 5천만원~5억 8천만원 정도 대출받을 수 있습니다.

Q2: 스트레스 DSR 3단계가 되면서 달라진 점은?
  A: 기존 대출 금리에 1.5%포인트가 추가되어 계산하므로 대출 한도가 더욱 줄어들었습니다.

Q3: 강남권 아파트는 언제쯤 거래량이 회복될까요?
   A: 대출 규제 완화나 금리 하락 없이는 당분간 관망세가 지속될 것으로 보입니다.

Q4: 9억 이하 아파트 중에서도 어떤 지역이 좋을까요?
   A: 교통 접근성이 좋고 개발 계획이 있는 강북구, 노원구 등이 실수요자들에게 인기입니다.

Q5: 앞으로 아파트 시장 전망은 어떻게 되나요?
   A: 실수요 중심의 시장으로 재편되면서 대출 가능한 가격대에서만 거래가 활발할 것 같습니다.

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6. 결론

🍎 대출규제로 인해 9억 이하 아파트 거래 비중이 크게 증가했습니다. 🍎 주담대 한도 6억 제한이 실질적인 구매력을 결정하고 있습니다. 🍎 스트레스 DSR로 대출 조건이 더욱 까다로워졌습니다. 🍎 지역별로 거래량 격차가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 🍎 앞으로도 실수요 중심의 시장 구조가 지속될 전망입니다.

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