부모께 집팔고 주택연금 가입하기 - 완벽 가이드! - money-health

부족한 생활비 때문에 고민이신가요? 자녀 소유의 집을 부모님께 양도하고 주택연금을 받는 방법이 있습니다. 하지만 법적 문제와 세금, 그리고 청약 혜택까지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 공인중개사로서 실제 경험한 사례를 바탕으로 모든 궁금증을 해결해드리겠습니다.

부제: 부모에게 집양도 후 주택연금 가입 완벽 노하우

이 글의 요약

✔ 부모께 집을 팔고 주택연금 가입은 법적으로 가능합니다 ✔ 전세 보증금이 있으면 주택연금 신청이 불가능합니다 ✔ 60세 이상 부모 소유 주택은 청약에서 무주택으로 봅니다 ✔ 취득세는 실제 거래가격 기준으로 계산됩니다 ✔ 주택연금 가입비는 연금에서 차감되어 지급됩니다

1. 집 양도와 주택연금 신청 가능성

지민 씨는 주택연금과 기초연금에 대해서 궁금한 점이 생겼습니다. 지민씨 어머니는 1955년생이신데요. 현재 3억 정도의 현금과 농지를 보유하고 계시고 무주택자로 제 소유 아파트에서 같이 거주 중이십니다.

그리고 한 달에 70만 원 정도의 농지연금과 국민연금 30만 원 정도를 받고 계신데요. 생활비가 부족한 편입니다. 그래서 제 아파트를 어머니께 팔고 저는 전세로 거주하면서 어머니는 주택연금과 기초연금을 신청하려고 하는데요. 법적으로 문제는 없을지 궁금합니다.

이게 가능하다면 어머니께서 부담해야 할 세금과 또 주택연금 신청 시 부담할 수수료 등도 알고 싶다고 합니다. 참고로 현재 아파트 시세는 3억 5천만 원 정도입니다.

또 이렇게 하면 어머니 연세가 60세 이상이시기 때문에 제가 아파트에 청약할 때 무주택자로 간주돼 유리한 부분도 있지 않을까요? 라며 의문을 가지고 있습니다.

자녀가 소유한 집을 부모님께 양도하고 주택연금에 가입하는 것은 법적으로 전혀 문제가 없습니다. 실제로 많은 가정에서 이런 방법으로 노후 생활비를 확보하고 있습니다.

2. 전세 거주 시 주택연금 제한사항

2.1 주택연금 가입 조건의 함정

어머님께 아파트를 팔고 지민 씨는 전세로 거주한다고 하셨는데요. 이 부분이 가장 중요한 포인트입니다. 어머니와 같이 거주하면서 전세 보증금을 드리고 세입자로 거주한다면 주택연금을 신청할 수 없습니다.

2.2 권리관계가 깨끗해야 하는 이유

주택연금은 근저당이나 세입자의 보증금이 걸려 있지 않은 권리 관계가 깨끗한 집이어야 신청할 수 있습니다. 주택연금을 가입한 뒤에도 마찬가지입니다. 이는 주택연금을 담보로 하는 금융 상품의 특성 때문입니다.

2.3 해결방안 두 가지

첫 번째 방법은 어머님께 집을 팔고 100% 소유자가 되신 다음 그냥 같이 거주하는 것입니다. 이 경우 주택연금 신청에 아무런 문제가 없습니다.

두 번째 방법은 지민 씨가 다른 곳으로 이사를 가는 것입니다. 이렇게 하면 세대를 분리하면서 청약 혜택도 유지할 수 있습니다.

3. 청약 시 무주택자 혜택 조건

3.1 60세 이상 부모 소유 주택 특례

어머님 연세가 60세 이상이시기 때문에 지민 씨가 청약할 때 무주택자로 간주됩니다. 청약을 신청할 때 세대원 전체의 주택 소유 여부를 따지는데, 60세 이상 부모님이 소유한 주택은 무주택으로 봅니다.

3.2 청약 순위 변경 혜택

현재는 지민 씨가 주택을 소유해 2순위로 청약을 넣어야 하지만, 어머님께 주택을 양도하면 무주택 자격으로 1순위 청약이 가능해집니다. 이는 상당한 청약 경쟁력 향상을 의미합니다.

4. 양도 시 발생하는 세금 계산

세금 종류1	세율	3억원 기준 금액
취득세	1%	내용 300만원
지방교육세	0.1%	30만원
합계	1.1%	330만원

4.1 생애최초 구입 시 감면 혜택

만약 어머님이 생애 최초로 주택을 구입하신다면 취득세 200만원까지 100% 감면받을 수 있습니다. 이 경우 실제 부담액은 130만원이 됩니다.

4.2 실거래가 기준 과세

시세가 3억 5천만원이더라도 실제 거래가격 3억원 기준으로 취득세를 계산하므로 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

5. 주택연금 가입비용과 수령액

5.1 초기 가입비 계산

주택연금 초기 가입비는 주택 가격의 1.5%입니다. 3억 5천만원 기준으로 525만원이 되는데, 이는 현금으로 내는 것이 아니라 매월 받는 연금에서 차감됩니다.

5.2 월 수령액과 총 수입

1955년생 만 70세 기준으로 종신 정액형을 선택하면 매달 104만원 정도의 연금을 평생 받을 수 있습니다. 현재 농지연금 70만원과 국민연금 30만원을 합치면 월 204만원의 안정적인 수입이 확보됩니다.

6. 기초연금 수급 자격 확인

6.1 소득과 재산 기준 검토

기초연금은 소득과 재산이 일정 금액 이하여야 받을 수 있습니다. 현재 어머님이 보유하신 자산 규모로는 수급 대상이 될 것으로 예상되지만, 주택 양도 후 재산 변동을 고려해야 합니다.

6.2 정확한 확인 방법

정확한 수급 가능 여부는 주민센터에서 상담받아보시기 바랍니다. 개인별 상황에 따라 달라질 수 있으므로 전문가 상담이 필수입니다. 

본 포스팅은 [MBC라디오 손경제]의 정보를 참고하였습니다.

7. Q&A

Q1. 집을 부모님께 팔 때 시세보다 낮게 거래해도 되나요?
  A1. 네, 가능합니다. 실제 거래 가격에 따라 취득세를 계산하므로 3억원에 거래하면 3억원 기준으로 세금을 내시면 됩니다.

Q2. 주택연금 가입 후 집값이 오르면 연금액도 늘어나나요?
  A2. 아니요, 가입 시점의 주택 가격을 기준으로 연금액이 고정됩니다. 한국부동산원의 인터넷 시세를 1순위로 적용합니다.

Q3. 전세로 살면서도 주택연금을 받을 방법은 없나요?
  A3. 같은 집에서는 불가능합니다. 다른 곳으로 이사를 가시면 주택연금 가입에 지장이 없습니다.

Q4. 청약 시 무주택자 혜택은 언제까지 유지되나요?
  A4. 부모님이 60세 이상이고 같은 세대를 유지하는 한 계속 혜택을 받을 수 있습니다.

Q5. 주택연금 가입비 525만원은 언제 다 차감되나요?
  A5. 매월 연금에서 조금씩 차감되므로 대략 4-5년에 걸쳐 완전히 상계됩니다.

8. 결론

🍎 부모님께 집 양도 후 주택연금 가입은 합법적인 노후 준비 방법입니다 🍎 전세 보증금이 없어야 주택연금 신청이 가능하므로 주의가 필요합니다 🍎 청약 시 무주택자 혜택으로 1순위 지위를 얻을 수 있습니다 🍎 취득세와 가입비를 고려해도 월 204만원 수입은 큰 도움이 됩니다 🍎 기초연금까지 받으면 더욱 안정적인 노후생활이 가능합니다

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