부동산 계약시 상황별 특약 80가지로 안전거래 보장! - money-health

부동산 거래에서 계약서 작성은 가장 중요한 단계입니다. 공인중개사 경험을 바탕으로, 안전하고 완벽한 계약서 작성법과 각 상황별 맞춤 특약 조항들을 상세히 알려드리겠습니다. 실무에서 검증된 노하우로 여러분의 소중한 재산을 보호하는 방법을 함께 알아보겠습니다.

부제: 공인중개사가 알려주는 부동산 계약서(특약포함) 완벽 작성법

이 글의 요약 

✔ 부동산 계약서는 분쟁 예방을 위한 가장 중요한 법적 문서입니다. ✔ 각 부동산 유형별로 특화된 특약 조항 작성이 필수입니다. ✔ 전세보증보험과 대출 관련 특약은 안전한 거래의 핵심입니다. ✔ 매도인과 매수인, 임대인과 임차인 각자의 이익을 보호해야 합니다. ✔ 실무 경험을 바탕으로 한 체계적인 접근이 성공의 열쇠입니다.

1. 부동산 계약서 작성 기본 원칙

1.1 계약서 작성의 중요성

공인중개사로 일하면서 가장 많이 듣는 질문이 "계약서만 제대로 써도 분쟁을 막을 수 있나요?"입니다. 답은 "그렇습니다"입니다. 계약서는 당사자 간의 약속을 명문화한 법적 문서로, 향후 발생할 수 있는 모든 분쟁의 해결 기준이 됩니다.

특히 부동산 거래는 거액이 오가는 만큼 세심한 주의가 필요합니다. 계약서 작성시에는 반드시 당사자의 신원 확인, 부동산의 정확한 표시, 대금 지급 조건, 소유권 이전 시기 등을 명확히 기재해야 합니다.

1.2 특약 조항의 필요성

표준 계약서만으로는 모든 상황을 다룰 수 없습니다. 각 거래의 특수한 상황과 당사자의 필요에 따라 특약 조항을 추가해야 합니다. 특약 조항은 일반 조항보다 우선 적용되므로 매우 중요합니다.

아래의 80개 조항을 여러분이 상황에 맞는 것을 찾아서 적용하면 됩니다. 80개의 조항중 괄호( ) 안의 내용은 협의하여 작성하면 됩니다.

2. 주택 매매 계약서 작성법과 특약 조항

2.1 매도인을 위한 특약 조항 10가지

주택 매매에서 매도인이 꼭 알아야 할 특약 조항들입니다.

1. "매수인이 중도금 지급을 지연할 경우, 지연이자는 (연 15%)로 한다"
2. "매수인의 귀책사유로 계약이 해제될 경우, 위약금은 계약금의 (2배)로 한다"
3. "잔금 지급일까지 매도인은 해당 주택에 거주할 수 있다"
4. "매수인의 대출 승인이 거부될 경우, 매도인은 계약금을 제외한 나머지를 반환한다"
5. "소유권 이전과 동시에 기존 임차인과의 계약은 승계된다"

6. "매도인은 인도일까지 화재보험료를 부담한다"
7. "등기 이전 수수료는 매수인이 전액 부담한다"
8. "하자 담보 책임은 인도일로부터 (6개월)로 제한한다"
9. "매수인의 계약 위반시 손해배상액을 매매대금의 (10%)로 한다"
10. "매도인의 주소 변경시에도 등기 비용은 매수인이 부담한다"

2.2 매수인을 위한 특약 조항 10가지

매수인의 권익 보호를 위한 필수 특약 조항들입니다.

1. "대출 승인이 거부될 경우, 계약은 백지화되고 계약금을 반환받는다"
2. "인도일 현재 하자 발견시 매도인이 수리 후 인도한다"
3. "매도인은 인도일까지 해당 부동산의 현상을 유지해야 한다"
4. "관리비 및 제세공과금 정산은 인도일을 기준으로 한다"
5. "매도인의 계약 위반시 위약금은 계약금의 (2배)로 한다"
6. "근저당권 등 담보권 말소는 잔금 지급과 동시에 이행한다"
7. "매매 목적물에 대한 권리 분석 서류를 매도인이 제공한다"
8. "구조 변경이나 리모델링 이력을 매도인이 고지해야 한다"
9. "매도인의 지연 이행시 지연배상금은 (일 0.03%)로 한다"
10. "중개수수료는 매도인과 매수인이 각각 부담한다"

3. 토지 매매 계약시 주의사항과 필수 특약

3.1 토지 매매 매도인 특약 10가지

1. "토지 이용 계획 변경으로 인한 손해는 매수인이 부담한다"
2. "지하 매설물 또는 토양 오염에 대한 책임은 인도와 함께 면책된다"
3. "측량 결과 면적 차이는 (5%) 이내일 경우 정산하지 않는다"
4. "인허가 지연으로 인한 손해배상 책임은 없다"
5. "진입로 개설 비용은 매수인이 부담한다"

6. "기존 농작물 피해보상은 별도로 협의한다"
7. "지목 변경 및 개발행위허가 비용은 매수인 부담이다"
8. "경계 분쟁 발생시 매도인은 협조만 하고 비용은 매수인이 부담한다"
9. "상하수도 인입 비용은 매수인이 전액 부담한다"
10. "토지 분할 등기 비용은 매수인이 부담한다"

3.2 토지 매매 매수인 특약 10가지

1. "측량 결과 면적 부족시 그에 상응하는 대금을 감액한다"
2. "토양 오염 발견시 정화 비용은 매도인이 부담한다"
3. "도로 접촉 불가 판명시 계약을 무조건 해제한다"
4. "개발 제한 구역 편입시 (계약금)만 반환하고 해제한다"
5. "지하 매설물 철거 비용은 매도인이 부담한다"

6. "경계 확정 측량은 매도인 비용으로 실시한다"
7. "농지취득자격증명 발급 불가시 계약은 무효로한다"
8. "인허가 조건 불충족시 위약금 없이 계약 해제한다"
9. "기존 권리 관계 정리 비용은 매도인이 부담한다"
10. "지적 현황과 불일치시 매도인이 정정 등기한다"

4. 상가 매매의 특수성과 맞춤 특약 문구

4.1 상가 매매 매도인 특약 10가지

상가 매매는 수익성이 핵심이므로 특별한 주의가 필요합니다.

1. "임차인과의 계약 조건 변경 요구는 매수인이 응하지 않을 수 있다"
2. "영업 수익 보장은 하지 않으며, 손실시에도 책임지지 않는다"
3. "임대보증금 승계는 잔금 지급과 동시에 이루어진다"
4. "용도 변경 불가 판명시에도 매매대금 감액 요구를 할 수 없다"
5. "기존 임차인의 권리금 분쟁에 매도인은 개입하지 않는다"

6. "상가 관리비 미납분은 인도일 현재까지만 매도인이 부담한다"
7. "영업신고 변경 절차는 매수인이 직접 처리한다"
8. "간판 및 인테리어 상태에 대한 하자 보수 의무는 없다"
9. "주변 개발로 인한 영업 환경 변화는 매수인이 감수한다"
10. "소음, 진동 등 환경적 요인으로 인한 손해 배상 책임은 없다"

4.2 상가 매매 매수인 특약 10가지

1. "임대차 계약서 원본과 임대보증금 영수증을 제공한다"
2. "기존 임차인의 권리 관계를 명확히 고지해야 한다"
3. "영업 허가 승계 불가시 계약금 반환 후 계약 해제한다"
4. "용도지역 변경으로 영업 제한시 손해배상을 청구할 수 있다"
5. "임대보증금 미승계시 그 금액만큼 잔금에서 공제한다"

6. "건물 안전점검 결과 위험 판정시 계약을 해제한다"
7. "소방시설 등 법적 기준 미달시 매도인이 보완한다"
8. "권리금 미회수시에도 이에 대한 손해배상 책임은 없다"
9. "관리비 연체분이 있을 경우 매도인이 정산 후 인도한다"
10. "영업신고 이전 절차에서 발생하는 비용은 매도인이 부담한다"

5. 건물 매매 계약의 핵심 포인트

5.1 건물 매매 매도인 특약 10가지

1. "건물의 구조적 안전성에 대한 보장 의무는 인도와 함께 면책된다"
2. "임차인과의 기존 계약 조건 변경 요구에 응할 의무는 없다"
3. "건축 관계 서류 분실시 재발급 비용은 매수인이 부담한다"
4. "불법 건축물 여부에 대한 확인 의무는 매수인에게 있다"
5. "리모델링 또는 증축 비용은 매수인이 전액 부담한다"

6. "기존 시설물의 교체나 보수 의무는 없다"
7. "건물 관리비 연체분은 인도일까지만 매도인이 부담한다"
8. "주변 건축으로 인한 일조권 침해는 책임지지 않는다"
9. "석면, 라돈 등 유해물질 검사 비용은 매수인이 부담한다"
10. "건물 철거시 발생하는 모든 비용은 매수인이 부담한다"

5.2 건물 매매 매수인 특약 10가지

1. "건축물 대장과 현황이 다를 경우 매도인이 정정한다"
2. "구조적 결함 발견시 보수 비용은 매도인이 부담한다"
3. "불법 건축물 판명시 원상회복 비용을 손해배상 청구한다"
4. "건축 관계 서류 일체를 매도인이 제공해야 한다"
5. "석면 등 유해물질 검출시 제거 비용은 매도인이 부담한다"

6. "임대수익 관련 세무 서류를 매도인이 인계한다"
7. "건물 안전진단 결과 불량시 보강 후 인도한다"
8. "소방시설 점검 결과 부적합시 매도인이 보완한다"
9. "하자보수보증금을 잔금의 (10%)로 예치한다"
10. "준공 후 (20년) 경과시 구조 안전 진단서를 제공한다"

6. 주택 임대차 계약과 전세보증보험 특약

6.1 주택 임대차 임대인 특약 10가지

1. "임차인의 관리비 연체시 임대차 계약을 해지할 수 있다"
2. "무단 전대나 임대차 권리 양도시 즉시 계약을 해지한다"
3. "임차인 과실로 인한 시설 손상 복구비는 보증금에서 공제한다"
4. "계약 만료 후 30일 이내 명도하지 않을 시 (일 5만원)의 지연손해금을 부담한다"
5. "전세보증보험 가입 거부시 계약을 체결하지 않는다"

6. "리모델링이나 구조 변경은 임대인 동의 후 가능하다"
7. "임차인의 중도 해지시 위약금은 보증금의 10%로 한다"
8. "보증금 증액 요구시 임차인은 거부할 수 없다"
9. "임대인의 사정으로 매매시 임차인에게 우선매수권을 부여하지 않는다"
10. "계약 갱신 거부시 임차인은 이의를 제기할 수 없다"

6.2 주택 임대차 임차인 특약 10가지

1. "전세보증보험 가입으로 보증금 회수를 보장받는다"
2. "임대인의 중도 해지 요구시 이사비용을 배상받는다"
3. "시설 고장시 임대인이 (24시간) 이내 수리해야 한다"
4. "보증금 증액 요구는 계약 갱신시에만 가능하다"
5. "임대차 기간 중 매매시 우선매수권을 행사할 수 있다"

6. "대출 이용시 근저당 설정에 대해 동의서를 제공받는다"
7. "임대인 변경시 기존 계약 조건을 그대로 승계한다"
8. "보증금 반환 지연시 지연이자( %)를 가산하여 지급받는다"
9. "주택 하자 발견시 임대인이 즉시 보수해야 한다"
10. "계약 만료 전 (3개월) 전에 갱신 의사를 통지받는다"

7. 토지·상가·건물 임대차 계약 실무

7.1 토지 임대차 특약 조항

[토지 임대인 특약 5가지]

1. "지목 변경이나 개발행위는 임대인 동의를 받아야 한다"
2. "임차인이 설치한 시설물 철거 비용은 임차인이 부담한다"
3. "토지 이용계획 변경시 임대료 조정을 요구할 수 있다"
4. "무단 전대시 계약을 즉시 해지한다"
5. "계약 종료시 원상회복 의무가 있다"

[토지 임차인 특약 5가지]

1. "허가된 용도 범위 내에서 자유롭게 사용할 수 있다"
2. "임대인 사정으로 중도 해지시 손해배상을 받는다"
3. "시설물 설치 비용은 계약 종료시 보상받는다"
4. "임대료 연체 (30일) 이내는 해지 사유가 되지 않는다"
5. "용도지역 변경시 임대료 감액을 요구할 수 있다"

7.2 상가 임대차 특약 조항

[상가 임대인 특약 5가지]

1. "권리금 계약은 임차인들 간의 문제로 개입하지 않는다"
2. "영업 종목 제한 위반시 계약을 해지할 수 있다"
3. "임대료 인상은 매년 (5%) 이내에서 조정한다"
4. "관리비는 실비 정산하며 매월 말 정산서를 제공한다"
5. "계약 만료시 권리금 반환 의무는 없다"

[상가 임차인 특약 5가지]

1. "권리금 회수 방해시 손해배상을 청구할 수 있다"
2. "영업에 지장이 없는 범위에서 인테리어 변경이 가능하다"
3. "임대료 연체 (60일) 이내는 해지 사유가 되지 않는다"
4. "임대인 귀책사유로 영업 중단시 손해배상을 받는다"
5. "계약 갱신시 기존 조건을 우선 적용한다"

8. 계약서 작성시 반드시 확인할 체크리스트

8.1 필수 확인 사항

부동산 계약서 작성시 반드시 확인해야 할 핵심 사항들입니다.

구분	확인사항	중요도
당사자	신분증 확인, 인감증명서	필수
부동산 표시	주소, 면적, 구조 정확성	필수
권리관계	소유권, 근저당권, 전세권	필수
대금조건	계약금, 중도금, 잔금 일정	필수
특약사항	당사자별 맞춤 조항	권장

8.2 분쟁 예방 포인트

계약서 작성시 분쟁을 예방하기 위한 핵심 포인트입니다. 특히 금액 표기는 숫자와 한글을 병기하고, 일자는 구체적으로 명시해야 합니다. 또한 특약 조항은 상호 대등한 수준에서 작성하여 나중에 불공정 약관으로 무효화되지 않도록 주의해야 합니다.

9. Q&A

Q1: 특약 조항이 너무 많으면 계약서가 무효가 될 수 있나요?
  A: 특약 조항 자체로는 계약서가 무효가 되지 않습니다. 다만 불공정하거나 법령에 위반되는 내용은 무효가 될 수 있으므로, 상호 대등한 조건으로 작성하는 것이 중요합니다.

Q2: 전세보증보험 가입을 거부하는 임대인과도 계약할 수 있나요?
  A: 법적으로는 가능하지만 권장하지 않습니다. 전세보증보험은 임차인의 보증금을 보호하는 중요한 안전장치이므로, 가입을 거부하는 임대인과의 계약은 피하는 것이 좋습니다.

Q3: 계약서에 도장을 잘못 찍었을 때는 어떻게 해야 하나요?
  A: 잘못 찍힌 부분에 정정인을 찍고, 올바른 위치에 다시 날인하면 됩니다. 중요한 것은 당사자 모두가 정정 사실을 인정하고 확인하는 것입니다.

Q4: 구두로 약속한 내용을 나중에 특약으로 추가할 수 있나요?
  A: 당사자 모두가 동의하면 변경 계약서나 합의서를 통해 추가 가능합니다. 다만 구두 약속만으로는 법적 효력이 약하므로 반드시 서면으로 작성해야 합니다.

Q5: 특약 조항과 일반 조항이 충돌할 때는 어느 것이 우선인가요?
  A: 특약 조항이 일반 조항보다 우선 적용됩니다. 따라서 특약 조항 작성시에는 더욱 신중하게 검토해야 하며, 당사자 모두의 이익을 고려한 균형잡힌 내용으로 작성해야 합니다.

10. 결론

🍎 부동산 계약서는 분쟁 예방을 위한 가장 강력한 방어막입니다. 🍎 각 부동산 유형별 맞춤 특약 조항 작성이 안전 거래의 핵심입니다. 🍎 당사자 모두의 권익을 균형있게 보호하는 특약이 최선입니다. 🍎 전문가의 도움을 받아 완벽한 계약서를 작성하시기 바랍니다. 🍎 계약서 작성 투자한 시간이 향후 큰 분쟁 비용을 절약해줍니다.

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