부제: 전세대출 규제 강화, 내 투자 전략은 어떻게 바꿔야 할까?
이 글의 요약
| ✔ 정부가 LH를 직접 시행사로 내세워 2030년까지 135만 가구 공급을 추진합니다. ✔ 민간 대신 공공 주도로 주택 공급 속도를 높이겠다는 강력한 의지를 보였습니다. ✔ 전세대출 한도 축소와 LTV 강화로 대출 규제를 한층 더 강화했습니다. ✔ LH의 실행력과 공공주택 품질에 대한 우려가 시장에서 제기되고 있습니다. ✔ 단기적으로는 초양극화 현상이 지속될 것으로 전망됩니다. |
1. 9.7 부동산 공급 대책 핵심 내용
1.1 정부의 야심찬 주택 공급 계획
정부가 수도권 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위해 2030년까지 매년 27만 가구씩, 총 135만 가구를 공급하겠다고 발표했거든요.
이는 1기 신도시 약 29만 가구와 비슷한 규모의 주택을 매년 새로 짓겠다는 의미입니다. 특히 인·허가 시점이 아닌 착공 시점을 기준으로 한다는 점에서 정부의 강력한 의지를 엿볼 수 있었습니다.
1.2 LH 직접 시행 방식의 도입
공인중개사로서 현장에서 느낀 점은, 민간 시행사들이 경기 상황에 따라 착공을 미루는 경우가 많았다는 것입니다.
부동산 경기가 좋지 않으면 미분양 우려로 땅을 놀리는 일이 빈번했거든요. 이런 문제를 해결하기 위해 LH가 총대를 멘 것으로 보입니다.
2. LH 직접 시행 방식의 게임체인저 효과
2.1 안정적인 주택 공급 시스템 구축
첫째, 부동산 경기와 관계없이 안정적으로 주택을 공급할 수 있게 됩니다. 민간 시행사들처럼 시장 상황을 보며 주저하지 않고 계획대로 착공에 들어간다는 것이죠.
둘째, 시행사가 중간에서 가져가는 이익이 사라지면서 분양가를 낮출 수 있습니다. 현장에서 보면 시행사 마진이 분양가에 미치는 영향이 상당한데, 이 부분이 해소되면 실제 분양가 하락 효과를 볼 수 있을 것 같습니다.
셋째, ‘땅장사’에 대한 비판과 함께 이 과정이 택지를 비싸게 만들어 결국 집값을 끌어올린다는 지적도 있었는데, 이를 함께 해소할 수 있고요.
예를 들어 LH가 시행을 담당하지만, GS건설이 설계와 건설을 맡아서 '자이' 브랜드 아파트를 짓는 방식입니다. 이는 공공주택의 품질 문제를 해결하기 위한 현실적인 방안으로 보입니다.
공인중개사 입장에서 봤을 때, 고객들이 공공주택에 대해 갖고 있는 부정적 인식을 개선할 수 있는 좋은 방법이라고 생각합니다.
현장에서 오랫동안 지켜본 결과, LH의 택지 매각 과정에서 가격이 높아져 결국 집값 상승에 영향을 미쳤던 게 사실입니다. 이런 구조적 문제를 해결하려는 시도로 평가됩니다.
공인중개사로서 현장에서 느끼는 것은, 고객들이 여전히 "지금 사지 않으면 더 오른다"는 심리를 갖고 있다는 점입니다.
6.27 대책 이후 가파른 상승세는 다소 누그러졌지만, 가격이 떨어질 기미는 보이지 않고 있어요.
마포·용산·성동구(마용성) 지역도 꿈틀대고 있는 상황이고요. 현장에서 만나는 고객들을 보면, 똘똘한 한 채에 대한 선호가 더욱 강해진 것을 느낄 수 있습니다. 이런 초양극화 현상은 당분간 지속될 것으로 예상됩니다.
또한 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도를 최대 3억 원에서 2억 원으로 줄였고, 주택매매·임대사업자는 수도권·규제지역에서 주택담보대출을 아예 받을 수 없도록 했습니다.
그동안 전세대출을 너무 쉽게 받을 수 있어서 전셋값 상승 → 갭투자 확산 → 집값 상승의 악순환이 이어졌다고 정부는 판단했습니다.
공인중개사로서 실제 거래 현장에서 보면, 갭투자로 인한 시장 과열이 심각했던 것이 사실입니다. 이번 규제로 이런 투기적 수요를 어느 정도 억제할 수 있을 것으로 기대됩니다.
그동안 LH는 공공임대 사업 적자를 택지 매각으로 메워왔는데, 이제 직접 시행으로 바뀌면 이마저도 불가능해집니다. 사업 비용을 어떻게 감당할지부터 해결해야 할 문제입니다.
현장에서 고객들을 만나보면, 여전히 공공주택에 대한 선입견이 존재하는 것이 사실입니다. 이를 극복하지 못하면 집값 안정 효과도 제한적일 수밖에 없습니다.
강남권과 마용성 지역의 프리미엄은 당분간 지속될 것 같습니다. 대출 규제에서 상대적으로 자유로운 고가 주택에 대한 선호는 계속 이어질 전망입니다.
LH의 첫 직접 시행 프로젝트가 성공적으로 진행된다면, 부동산 시장 패러다임이 크게 바뀔 수 있습니다. 투자자 입장에서는 공공주택 공급이 확대되는 지역과 시점을 면밀히 관찰해야 합니다. 공급 물량이 집중되는 지역의 기존 아파트 가격에는 하방 압력이 작용할 가능성이 있거든요.
A: 단기적으로는 효과가 제한적일 것으로 봅니다. 주택 착공부터 입주까지 2-3년이 걸리기 때문에 실질적인 공급 효과는 2027년 이후에나 나타날 것 같습니다. 다만 정부의 강력한 공급 의지 표명으로 시장 심리는 어느 정도 진정될 수 있을 것으로 예상됩니다.
A: 평균 6,500만 원 정도의 대출 한도가 줄어들게 됩니다. 다만 정부는 해당자들이 고소득자나 중산층 이상이어서 큰 불편은 없을 것으로 봅니다. 기존 계약에 대한 만기 연장 시에는 기존 한도를 유지할 수 있어서 급격한 충격은 피할 수 있을 것 같습니다.
A: 정부가 도급형 민간참여사업을 통해 민간 브랜드 아파트로 공급하겠다고 했지만, 공공주택의 낮은 분양가로 프리미엄 품질을 구현할 수 있을지는 의문입니다. 이 부분이 정책 성공의 핵심 변수가 될 것 같습니다.
A: 투자 목적이라면 신중해야 할 시점입니다. 공급 물량이 본격적으로 나오기 전까지는 강남권 등 프리미엄 지역의 강세가 이어질 가능성이 높지만, 중장기적으로는 공급 확대로 인한 가격 조정 가능성도 있습니다. 실수요자라면 금리와 규제 동향을 면밀히 살펴보고 결정하시기 바랍니다.
A: 정부가 시장 불안이 지속될 경우 더 강력한 추가 대책을 내놓을 수 있다고 예고한 상태입니다. 전세대출 DSR 규제 적용, 전세대출 보증비율 추가 하향, 주택담보대출 위험가중치 조정 등이 거론되고 있어 지속적인 모니터링이 필요합니다.
2.2 도급형 민간참여사업으로 품질 보완
예를 들어 LH가 시행을 담당하지만, GS건설이 설계와 건설을 맡아서 '자이' 브랜드 아파트를 짓는 방식입니다. 이는 공공주택의 품질 문제를 해결하기 위한 현실적인 방안으로 보입니다.
공인중개사 입장에서 봤을 때, 고객들이 공공주택에 대해 갖고 있는 부정적 인식을 개선할 수 있는 좋은 방법이라고 생각합니다.
2.3 LH 사업 방식의 근본적 전환
현장에서 오랫동안 지켜본 결과, LH의 택지 매각 과정에서 가격이 높아져 결국 집값 상승에 영향을 미쳤던 게 사실입니다. 이런 구조적 문제를 해결하려는 시도로 평가됩니다.
3. 공급 대책이 서울 집값에 미치는 실제 영향
3.1 단기적 효과는 제한적
공인중개사로서 현장에서 느끼는 것은, 고객들이 여전히 "지금 사지 않으면 더 오른다"는 심리를 갖고 있다는 점입니다.
6.27 대책 이후 가파른 상승세는 다소 누그러졌지만, 가격이 떨어질 기미는 보이지 않고 있어요.
3.2 강남권 vs 비강남권 양극화 심화
마포·용산·성동구(마용성) 지역도 꿈틀대고 있는 상황이고요. 현장에서 만나는 고객들을 보면, 똘똘한 한 채에 대한 선호가 더욱 강해진 것을 느낄 수 있습니다. 이런 초양극화 현상은 당분간 지속될 것으로 예상됩니다.
3.3 공급 효과 나타나는 시점
4. 대출 규제 강화와 시장 변화
4.1 주요 대출 규제 내용
또한 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도를 최대 3억 원에서 2억 원으로 줄였고, 주택매매·임대사업자는 수도권·규제지역에서 주택담보대출을 아예 받을 수 없도록 했습니다.
4.2 전세대출 조이기 본격화
그동안 전세대출을 너무 쉽게 받을 수 있어서 전셋값 상승 → 갭투자 확산 → 집값 상승의 악순환이 이어졌다고 정부는 판단했습니다.
공인중개사로서 실제 거래 현장에서 보면, 갭투자로 인한 시장 과열이 심각했던 것이 사실입니다. 이번 규제로 이런 투기적 수요를 어느 정도 억제할 수 있을 것으로 기대됩니다.
4.3 추가 규제 가능성
5. 전문가들이 우려하는 정책의 한계점
5.1 LH의 실행력 문제
그동안 LH는 공공임대 사업 적자를 택지 매각으로 메워왔는데, 이제 직접 시행으로 바뀌면 이마저도 불가능해집니다. 사업 비용을 어떻게 감당할지부터 해결해야 할 문제입니다.
5.2 공공주택 품질에 대한 의문
현장에서 고객들을 만나보면, 여전히 공공주택에 대한 선입견이 존재하는 것이 사실입니다. 이를 극복하지 못하면 집값 안정 효과도 제한적일 수밖에 없습니다.
5.3 민간 참여 인센티브 부족
6. 향후 부동산 시장 전망과 투자 전략
6.1 단기 시장 전망
강남권과 마용성 지역의 프리미엄은 당분간 지속될 것 같습니다. 대출 규제에서 상대적으로 자유로운 고가 주택에 대한 선호는 계속 이어질 전망입니다.
6.2 중장기 투자 전략
LH의 첫 직접 시행 프로젝트가 성공적으로 진행된다면, 부동산 시장 패러다임이 크게 바뀔 수 있습니다. 투자자 입장에서는 공공주택 공급이 확대되는 지역과 시점을 면밀히 관찰해야 합니다. 공급 물량이 집중되는 지역의 기존 아파트 가격에는 하방 압력이 작용할 가능성이 있거든요.
6.3 세금 카드 가능성
본 포스팅은 [NEWNEEK]의 기사 정보를 참고하였습니다.
7. Q&A
A: 단기적으로는 효과가 제한적일 것으로 봅니다. 주택 착공부터 입주까지 2-3년이 걸리기 때문에 실질적인 공급 효과는 2027년 이후에나 나타날 것 같습니다. 다만 정부의 강력한 공급 의지 표명으로 시장 심리는 어느 정도 진정될 수 있을 것으로 예상됩니다.
A: 평균 6,500만 원 정도의 대출 한도가 줄어들게 됩니다. 다만 정부는 해당자들이 고소득자나 중산층 이상이어서 큰 불편은 없을 것으로 봅니다. 기존 계약에 대한 만기 연장 시에는 기존 한도를 유지할 수 있어서 급격한 충격은 피할 수 있을 것 같습니다.
A: 정부가 도급형 민간참여사업을 통해 민간 브랜드 아파트로 공급하겠다고 했지만, 공공주택의 낮은 분양가로 프리미엄 품질을 구현할 수 있을지는 의문입니다. 이 부분이 정책 성공의 핵심 변수가 될 것 같습니다.
A: 투자 목적이라면 신중해야 할 시점입니다. 공급 물량이 본격적으로 나오기 전까지는 강남권 등 프리미엄 지역의 강세가 이어질 가능성이 높지만, 중장기적으로는 공급 확대로 인한 가격 조정 가능성도 있습니다. 실수요자라면 금리와 규제 동향을 면밀히 살펴보고 결정하시기 바랍니다.
A: 정부가 시장 불안이 지속될 경우 더 강력한 추가 대책을 내놓을 수 있다고 예고한 상태입니다. 전세대출 DSR 규제 적용, 전세대출 보증비율 추가 하향, 주택담보대출 위험가중치 조정 등이 거론되고 있어 지속적인 모니터링이 필요합니다.
8. 결론
| 🍎 9.7 부동산 공급 대책은 LH 직접 시행이라는 파격적 방식을 도입했습니다. 🍎 단기적으로는 시장 불안 진정 효과는 있으나 집값 하락은 제한적일 것입니다. 🍎 LH의 실행력과 공공주택 품질이 정책 성패의 핵심 변수가 될 것입니다. 🍎 전세대출 규제 강화로 갭투자 등 투기 수요 억제 효과를 기대할 수 있습니다. 🍎 중장기적으로는 부동산 시장 패러다임 변화 가능성을 열어두고 지켜봐야 합니다. |