 부동산 추가 취득시 종부세 비과세!){kind=link}
부제: 공동명의 주택 보유 시 추가 부동산 투자 가이드
이 글의 요약
| ✔ 종부세는 개인별로 과세되어 공동명의가 단독명의보다 유리할 수 있습니다.
✔ 지방 공시가 2억원 이하 주택은 주택 수에서 제외되지만 합산대상입니다. ✔ 현재 상황에서는 오피스텔 매입 후에도 종부세가 부과되지 않습니다. ✔ 공동명의 주택은 개인당 9억원씩 기본공제를 받을 수 있습니다. ✔ 오피스텔의 용도와 공시가격에 따라 과세 방식이 달라집니다. |
1. 공동명의 주택 보유 현황과 추가 투자 의문
그런데 여윳돈이 생겨서 대전 소재 저렴한 오피스텔 2채를 부부 각각 명의로 한 채씩 매입해서 월세 수입을 가져볼까 계획하고 있습니다.만약 이렇게 오피스텔을 구입하게 되면 1가구 3주택이 되는 건지 아니면 1인당으로 계산해서 1가구 2주택으로 산정되는지 궁금합니다.
참고로 취득하려는 오피스텔 매매가는 7천에서 8천만 원이고 공시가격은 5천만 원 미만입니다.25년 4월 정부 정책에 따라 지방 소재 공시가격 2억 원 이하의 주택은 다주택 가구 수에서 제외된다고 알고 있는데요.
종부세를 매길 때도 이런 지방 저가주택 특례가 해당이 되는 건지 알고 싶다고 합니다.만약 종부세를 내야 한다면 오피스텔 매입 시 예상되는 종부세도 알고 싶어 합니다.
2. 종부세 과세 원칙과 공동명의의 특징
이는 매우 중요한 차이점입니다. 기본 공제나 세율, 세액 공제 같은 모든 요소가 개인 단위로 적용되기 때문입니다.
따라서 하나의 주택을 공동명의로 소유하고 있으면 각자 하나의 주택을 소유하고 있는 것으로 보고, 공제액과 과세표준 세율을 모두 개인 단위로 적용합니다.
3. 주택 수 계산 방법과 저가주택 특례
특이하게도 종부세 신고 시에는 실제 등기상 명의와 관계없이 납세자가 과세 방식을 선택할 수도 있습니다. 현재 지민 씨의 경우 공동명의를 선택했으므로 각각 9억 원씩 총 18억 원의 기본 공제를 받을 수 있습니다.
4. 오피스텔 매입 후 예상 시나리오 분석
4.1 업무용 사용 시나리오
4.2 저가주택 특례 적용 시나리오
취득 예정인 오피스텔의 공시가격이 5천만 원 이하이므로 이 규정이 적용됩니다. 하지만 주택 수에는 포함되지 않아도 종부세 계산 시 합산 대상에는 포함됩니다.
현재 주택의 공시가 14억 8천만 원을 개인당 7억 4천만 원으로 나누고, 여기에 오피스텔 공시가를 합쳐서 종부세를 계산합니다.
합친 금액에서 9억 원까지 공제되므로, 오피스텔의 공시가가 1억 6천만 원을 넘지 않으면 종부세는 부과되지 않습니다.
4.3 일반 주택으로 분류 시나리오
| 시나리오 | 주택수 포함 여부 | 합산 대상 | 종부세 부과 여부 |
|---|---|---|---|
| 업무용 사용 | X | X | X |
| 저가주택 특례 | X | O | X |
| 일반 주택 | O | O | X |
본 포스팅은 [MBC라디오 손경제]의 정보를 참고하였습니다.
5. Q&A
A: 일반적으로 공동명의가 유리합니다. 개인별로 9억 원씩 기본 공제를 받을 수 있어 총 18억 원까지 공제가 가능합니다.
A: 2025년 1월 2일 이후 취득한 지방 소재 공시가격 2억 원 이하 주택에 적용됩니다.
A: 업무용으로 사용하면 주택 수에 포함되지 않아 가장 유리합니다.
A: 네, 가능합니다. 납세자가 공동명의 또는 단독명의 과세 방식을 선택할 수 있습니다.
A: 아니요, 부과되지 않습니다. 개인당 9억 원 공제 한도에 미달하므로 종부세는 부과되지 않습니다.
6. 결론
| 🍎 결론부터 말씀드리면 지방 오피스텔 매입 후에도 종부세는 부과되지
않습니다. 🍎 공동명의는 개인별 9억원 공제로 단독명의보다 유리한 경우가 많습니다. 🍎 저가주택 특례로 주택수에서 제외되지만 합산대상에는 포함됩니다. 🍎 오피스텔 공시가가 1억 6천만원 이하면 종부세 부과대상이 아닙니다. 🍎 업무용 사용 시 주택수 계산에서 완전히 제외되어 가장 유리합니다. |