재건축 분담금 고민? 주택연금으로 해결하는 방법 - money-health

재건축을 앞둔 아파트에 거주하고 계신가요? 높은 분담금 때문에 걱정이 많으실 겁니다. 많은 분들이 주택연금을 활용해 재건축 분담금을 해결할 수 있을지 궁금해 합니다. 오늘은 실제 사례를 통해 주택연금과 재건축 분담금의 관계를 자세히 알아보겠습니다.

부제: 재건축 분담금, 주택연금으로 해결 가능할까?

이 글의 요약

✔ 재건축 분담금 6억원을 주택연금으로 충당하려는 계획 검토 ✔ 65세 기준 주택연금 한도는 집값의 45% 수준입니다 ✔ 종신 혼합형으로 70% 인출시 월 연금액이 크게 감소합니다 ✔ 10년간 모은 연금으로는 필요 분담금 조달이 어렵습니다 ✔ 75세에 가입하면 더 많은 인출이 가능한 현실적 방안입니다

1. 실제 고민 사례 소개

지민 씨의 만 65세이신 어머니께서는 혼자 거주하시는 아파트가 재건축을 앞두고 있는데 추가 분담금이 최대 6억 원 가까이 예상돼 고민이 있습니다. 아파트의 시세는 약 10억 원이며 대출은 없습니다.
재건축은 올해 3월에 조합 설립이 승인됐고요.

제가 알아본 바로는 주택연금 종신 혼합 방식을 활용하면 대출 한도의 최대 70%는 분담금으로 쓸 수 있고 나머지는 평생 연금 형태로 받을 수 있다고 들었습니다.

그래서 제가 생각한 방법은 재건축이 10년 뒤에 진행된다고 가정하고 지금부터 주택연금을 가입해 매월 약 240만 원씩 받은 돈을 모아서 3억 정도를 마련을 하고 종신 혼합 방식으로 추가 3억을 인출해서 총 6억 원을 충당하면 어떨까 하고 고민 중입니다.

이렇게 하면 재건축 분담금을 주택연금으로 충당할 수 있을까요? 어머니 생활비는 따로 준비가 돼 있어서 생활비보다는 재건축 후 지속해서 거주하기 위한 목적이라고 합니다.

2. 주택연금 기본 개념과 한도 계산

주택연금은 주택을 담보로 대출을 받되 대출금을 연금 형태로 지급해 주는 제도입니다. 매달 연금 형태로 지급되는 대출금에 이자가 복리로 붙어서 쌓이다가 부부가 모두 사망하게 되면 그때 이 주택 가격에서 쌓였던 대출금을 정산하고 나머지 돈은 상속됩니다.

2.1 연령별 한도 차이

이자가 붙다 보니까 예상되는 연금 지급 기한이 길면 길수록 정해지는 연금액도 줄어들게 됩니다.

우리가 은행에서 대출을 받으면 집값의 일정 비율까지만 대출이 되는 LTV 한도가 있는 것처럼 주택연금에도 이와 비슷한 개념의 한도를 정해 놓고 있습니다. 연금 지급 기간이 길어지면 이자도 많이 쌓일 테니까 나이가 젊을수록 이 한도도 줄어듭니다.

예를 들어 수명이 100세라고 한다면 60세에 주택연금을 가입할 경우 40년 동안 이자가 붙겠지만 90세에 가입하면 10년 동안만 이자가 붙겠습니다.

2.2 구체적인 한도 비율

60세에 연금을 신청하면 총 한도는 약 39% 정도이고, 90세에 가입하면 약 88% 정도가 됩니다. 다만 이 한도는 연금을 계산할 때만 쓰여지고 실제로 지급되는 연금은 이 한도를 초과하더라도 생존해 있다면 계속해서 지급됩니다.

3. 종신 혼합형 방식의 특징

주택연금 지급 방식 중에는 종신 혼합형이라고 해서 신청 시점에서 정해지는 한도의 일부를 필요할 때 인출할 수 있는 방식이 있습니다.

3.1 인출 가능 요건

아무 때나 꺼내 쓸 수 있는 건 아니고 인출을 할 수 있는 요건이 정해져 있습니다. 의료비나 교육비, 보증금 반환 그리고 먼저 받은 주택 담보 대출 상환 용도일 때는 50%까지 인출이 가능합니다.

3.2 재건축 분담금 특례

재건축 분담금이 목적이라면 70%까지 인출이 가능합니다. 지민 씨의 경우 65세이신 어머님이 10억짜리 집으로 주택연금을 가입하면 총 한도는 대략 45%인 4억 5천 정도가 되니까 70%면 3억 2천 정도는 인출을 하실 수 있습니다.

4. 연령별 인출 한도와 연금액 변화

그런데 문제는 이렇게 인출 한도를 설정하면 연금액이 그만큼 줄어든다는 점입니다. 총 한도라는 건 앞서 설명드린 대로 지급될 연금과 이자를 감안해서 정해지는데 그중 일부를 꺼내 쓴다면 연금액이 줄어들게 되는 것입니다.

4.1 실제 연금액 비교

계산해 보면 인출액을 설정하지 않았을 때 월 연금액은 약 242만 원 정도인데 70%를 설정하면 월 72만 8천 원 정도로 줄어들게 됩니다. 또 처음부터 3억 2천만 원은 언제든 꺼내 쓸 수 있는 돈으로 설정해 두기 때문에 실제로 인출을 하든 안 하든 줄어든 연금이 지급됩니다.

5. 현실적인 해결책과 추천사항

10년 뒤에 재건축 분담금을 위해 3억 원 정도의 인출은 가능하시지만 지급되는 연금액으로 모을 수 있는 돈은 원금 기준 9천만 원이 채 안 됩니다.

투자를 잘 하시더라도 2억 원이 넘는 수익을 기대하기엔 무리가 있습니다. 그러니 지금 주택연금을 가입하는 건 큰 의미가 없습니다.

10년 뒤인 75세에 가입하면 4억 천만 원 정도를 인출할 수 있으니까 그때 가서 상황을 보고 결정하시는 걸 추천드립니다.

본 포스팅은 [MBC라디오 손경제]의 정보를 참고하였습니다.

6. Q&A

Q1: 주택연금 가입 후 재건축이 진행되면 어떻게 되나요?
  A: 재건축 중에도 주택연금은 계속 지급됩니다. 신축 아파트로 담보가 변경되며, 필요시 분담금 인출이 가능합니다.

Q2: 종신 혼합형에서 인출하지 않으면 연금액이 늘어나나요?
  A: 아닙니다. 인출 한도를 설정하는 순간 연금액이 줄어들며, 실제 인출 여부와 관계없이 줄어든 금액이 지급됩니다.

Q3: 재건축 분담금 외에 다른 용도로도 70% 인출이 가능한가요?
  A: 아닙니다. 70% 인출은 재건축 분담금 용도에만 해당되며, 다른 용도는 50%까지만 가능합니다.

Q4: 주택연금 가입 후 집값이 오르면 인출 한도도 늘어나나요?
  A: 가입 시점의 집값을 기준으로 한도가 정해지므로, 이후 집값 상승은 인출 한도에 반영되지 않습니다.

Q5: 75세에 가입하면 연금액은 얼마나 받을 수 있나요?
  A: 75세 기준으로 약 55% 한도가 적용되어, 70% 인출 설정시에도 65세보다 더 많은 연금을 받을 수 있습니다.

7. 결론

🍎 재건축 분담금 해결을 위한 주택연금 활용은 신중한 계획이 필요합니다 🍎 젊은 나이에 가입할수록 인출 한도는 줄어들고 연금액도 감소합니다 🍎 종신 혼합형 선택시 연금액 감소분을 반드시 고려해야 합니다 🍎 10년간 모은 연금만으로는 필요 분담금 조달이 현실적으로 어렵습니다 🍎 재건축 시점에 맞춰 75세경 가입하는 것이 더 유리한 선택입니다

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