전세 갱신요구권 시점과 묵시적 갱신 완전 정리 - money-health

전세 계약이 끝나가면서 갱신권을 언제 써야 할지, 묵시적 갱신은 어떻게 되는지 궁금하신가요? 많은 세입자분들이 갱신권 행사 시점을 놓쳐서 당황하거나, 집주인과의 협상에서 불리한 위치에 서게 되는 경우가 많습니다. 실제 공인중개사로 활동하면서 만난 사례를 바탕으로 갱신요구권의 정확한 시점과 활용법을 쉽게 설명드리겠습니다.

부제: 묵시적 갱신 vs 갱신권 차이점 총정리

이 글의 요약

✔ 갱신요구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사 가능합니다 ✔ 이 기간이 지나면 집주인도 일방적으로 계약종료를 요구할 수 없습니다 ✔ 아무 말이 없으면 자동으로 묵시적 갱신이 성립됩니다 ✔ 연장된 계약을 중도 해지하려면 3개월 전 통지가 필요합니다 ✔ 이사 시기 조율을 위해서는 집주인과 미리 협의하는 것이 좋습니다

1. 갱신요구권과 묵시적 갱신 의문

지민 씨는 현재 살고 있는 전셋집의 계약 만료가 내년 4월이고 실거주를 목적으로 지난 5월에 다른 곳에 집을 매수했습니다. 그런데 제가 산 집의 세입자가 갱신권을 사용해서 2027년 5월에 계약이 끝날 예정입니다.

그래서 저도 현 전셋집에 대해서 갱신권을 사용해서 이사 시기를 맞출 계획이었습니다. 그러다가 개인적인 사정이 생겨서 27년 5월에 실거주가 불확실해졌습니다. 전세를 한 번 더 연장해서 살아야 되는 상황이 돼버린 건데요.

그래서 가급적 현재 거주 중인 집에 집주인이 아무 얘기를 안 하면 이번엔 일단 묵시적 갱신을 하고 싶습니다. 그렇게 2년을 살고 다음 2년은 갱신권을 사용해서 연장하려고요.

 여기서 고민이 갱신권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 되는 걸로 알고 있는데요. 만약 갱신권 사용 가능 시점이 지난 시점에서 집주인이 계약 만료를 언급하면 갱신권도 못 쓰고 묵시적 갱신도 되지 않아서 그냥 계약 만료일에 나가야 하는 것인지 매우 궁금해 합니다.

결론부터 말씀드리면 갱신요구권 사용이 가능한 만기 6개월 전부터 2개월 사이의 기간이 지나면 세입자는 갱신요구권을 요구할 수도 없지만 집주인도 계약을 갑자기 끝내자고 일방적으로 요구할 수도 없습니다.

2. 묵시적 갱신의 조건과 효과

2.1 세 가지 계약 상황

계약 만기가 다가오면 크게는 세 가지 상황이 있을 수 있습니다.

 첫 번째는 집주인과 계약의 종료나 연장을 의논하는 상황입니다.
이건 합의만 된다면 사실상 언제든 가능합니다. 만기를 일주일 앞두고라도 서로 합의가 된다면 계약을 끝낼 수도 있고 연장할 수도 있습니다.

2.2 묵시적 갱신의 성립

두 번째는 계약이 끝나기 전 6개월부터 2개월 사이에 아무런 말이 오고 가지 않는 경우입니다. 그러면 일단은 한 번 더 동일한 내용으로 계약이 연장됩니다. 흔히 묵시적 갱신이라고 하죠.

이 기간 동안 아무런 말이 오고 가지 않았다면 일단 계약은 연장된 것으로 봅니다. 그래서 집주인이든 세입자든 2년 연장된 계약을 지켜야 합니다.

아무런 말도 없이 있다가 계약 만기가 되기 2개월 이내 시점에서 세입자가 나가겠다고 한다거나 집주인이 나가달라고 할 수는 없습니다.

3. 갱신권 사용 시 주의사항

3.1 중도 해지 시 통지 의무

묵시적 갱신으로 연장된 계약의 경우 세입자는 2년을 못 채우더라도 언제든 계약을 종료할 수 있습니다.

하지만 '오늘부로 나갈 테니 오늘 당장 보증금을 돌려주세요!' 라고 하는 건 안 되고 적어도 3개월 전에는 얘기해야 효력이 발휘됩니다.

3.2 갱신권 사용 계약도 동일

세 번째 상황인 계약 갱신권으로 연장된 계약도 마찬가지입니다.

갱신권을 사용해서 연장된 계약도 아무 때나 나가겠다고 할 수는 없습니다. 당장 계약을 종료하겠다고 말한 그날 부터 3개월 후에야 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

4. 실제 상황별 대응 전략

4.1 이사 시기 조율의 어려움

지민 씨처럼 4월에 계약이 끝나고 5월에 나가야 하는 상황에서는 문제가 발생할 수 있습니다. 묵시적 갱신으로 인한 연장 계약이든 갱신권 사용으로 인한 연장 계약이든 새로운 계약이 시작된 뒤 최소한 3개월 뒤에야 나가실 수 있습니다.

예를 들어 4월 30일에 계약이 만료되고 5월 1일부터 계약이 시작된다면 이날 바로 집주인에게 계약 종료를 통지해도 8월 1일 이후에나 보증금을 받고 나가실 수 있게 됩니다.

4.2 집주인과의 사전 협의

이런 상황에서는 다음번 계약을 연장할 때 집주인에게 미리 양해를 구해서 2년 몇개월을 살고 나가는 것으로 계약을 체결하거나 중간에라도 합의를 하는 게 좋습니다. 그래야 집주인도 미리 대비를 하고 다음 세입자를 구해서 보증금을 돌려드리는 일도 수월합니다.

본 포스팅은 [MBC라디오 손경제]의 정보를 참고하였습니다.

5. Q&A

Q1: 갱신요구권 행사 기간을 놓쳤는데 집주인이 나가라고 하면 어떻게 하나요?
  A: 갱신요구권 기간이 지나면 집주인도 일방적으로 계약종료를 요구할 수 없습니다. 양쪽 모두 해당 기간을 놓쳤다면 묵시적 갱신이 성립됩니다.

Q2: 묵시적 갱신과 갱신권 사용 중 어느 것이 더 유리한가요?
  A: 둘 다 2년 연장이라는 점에서는 동일하지만, 중도 해지 시 3개월 전 통지 의무도 같습니다. 다만 갱신권은 세입자의 권리이므로 더 확실합니다.

Q3: 묵시적 갱신 후 바로 이사 가고 싶으면 어떻게 하나요?
  A: 계약 시작과 동시에 3개월 전 통지를 하면 됩니다. 하지만 집주인과 미리 협의하는 것이 더 좋습니다.

Q4: 집주인이 6개월 전에 갱신 거부 의사를 밝혔다면 어떻게 되나요?
  A: 집주인이 정당한 사유 없이 갱신을 거부한다면 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 다만 정당한 사유(재건축, 집주인 거주 등)가 있다면 갱신이 거부될 수 있습니다.

Q5: 갱신 시 임대료 인상은 어느 정도까지 가능한가요?
  A: 연 5% 범위 내에서만 인상이 가능합니다. 그 이상 인상을 요구하면 거부할 수 있습니다.

6. 결론

🍎 갱신요구권 기간을 놓쳐도 집주인이 일방적 종료를 요구할 수 없습니다 🍎 아무 연락이 없으면 자동으로 묵시적 갱신이 성립됩니다 🍎 연장된 계약의 중도 해지는 반드시 3개월 전 통지가 필요합니다 🍎 이사 시기 조율을 위해서는 집주인과의 사전 협의가 중요합니다 🍎 복잡한 상황에서는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다

키워드: #갱신요구권, #묵시적갱신, #전세계약, #계약연장, #임대차보호법