내 집 갈아타기 & 아파트 싸게 구입 비법 3가지! - money-health

내 집 갈아타기 위해 아파트를 사고 파는 것은 많은 분들이 경험하는 일입니다. 좋은 학군으로 이사하거나 더 나은 입지의 아파트로 옮기려는 분들이 늘어나고 있습니다. 하지만 잘못된 순서로 진행하면 매일 밤 이불 킥하는 맘고생을 하게 됩니다. 공인중개사 경험으로 검증된 똑똑한 아파트 거래 방법을 알려드립니다.

부제: 똑소리 나는 아파트 매수 3가지 비법 공개

이 글의 요약

✔ 집 팔기 전에 매수 계약하면 피눈물 나는 밤을 보내게 됩니다. ✔ 소장님 물건은 가격 협상에 유리하고 브리핑도 적극적입니다. ✔ 초급매는 소장님과 친분을 쌓아야 정보를 얻을 수 있습니다. ✔ RR은 돈으로 바꿀 수 없는 가치가 집약된 최고의 선택입니다. ✔ 침체기에는 좋은 동, 좋은 층을 사는 것이 현명한 투자입니다.

1. 매수매도 동시진행의 위험성

아파트 갈아타기를 계획하시는 분들이 가장 많이 하는 실수가 있습니다. 바로 집을 팔기 전에 먼저 사려는 집의 계약서를 쓰는 것입니다.

좋은 입지의 아파트를 보러 가면 마음이 움직입니다. 우리 동네에는 없는 백화점이 바로 앞에 있고, 지하철역까지 걸어서 5분이면 도착하는 곳을 보면 당장 계약하고 싶어집니다.

하지만 이때 성급하게 계약하면 큰 문제가 생깁니다. 내가 집을 쉽게 샀다고 해서 우리 집도 쉽게 팔릴 것이라고 생각하시면 안 됩니다.

사는 것은 내 마음이지만, 파는 것은 누군가가 사줘야 가능한 일이기 때문입니다.

1.1 잔금 기간 조정 방법

정말 마음에 드는 물건이 나왔다면 잔금 기간을 넉넉하게 조정하는 방법이 있습니다. 보통 2-3개월로 정해진 잔금 기간을 5-6개월로 늘려서 계약하는 것입니다. 계약은 매수자와 매도자가 합의하면 언제든 조정이 가능합니다.

2. 소장님 물건을 노려라

똑똑하게 아파트를 사는 첫 번째 방법은 '소장님 물건'을 찾는 것입니다. 소장님 물건이란 집주인이 그 중개업소에 직접 매도를 의뢰한 물건을 말합니다.

일반적으로 아파트 거래에서는 매수자와 매도자가 각각 중개수수료를 지불합니다. 하지만 소장님 물건의 경우 한 중개업소가 양쪽 수수료를 모두 받게 되므로, 중개사 입장에서는 수수료가 두 배가 됩니다.

2.1 소장님 물건의 장점

소장님 물건은 다음과 같은 장점이 있습니다:

✔ 가격 협상이 더 적극적으로 이루어집니다
✔ 물건에 대한 상세한 브리핑을 받을 수 있습니다
✔ 중개사가 거래 성사에 더 적극적입니다

매수를 위해 중개업소에 방문할 때는 반드시 "이 물건이 소장님 물건인가요?"라고 물어보세요. 만약 공동 중계 물건이라면 "소장님 물건 먼저 브리핑해 주세요"라고 요청하시면 됩니다.

3. 초급매 물건 찾는 법

두 번째 방법은 초급매 물건을 찾는 것입니다. 초급매는 일반 급매보다 훨씬 저렴한, 실제 거래가보다 10% 이상 싼 특별한 사정이 있는 물건들입니다.

예를 들어 회사 이전으로 인해 법인 소유 아파트들이 한꺼번에 나오는 경우, 34평 물건이 24평 가격에 나오기도 합니다. 이런 물건들은 네이버 부동산에도 올라오지 않고, 일반 장부에도 기록되지 않습니다.

3.1 초급매 정보 얻는 방법

초급매 정보를 얻으려면 동네 중개업소 소장님들과 친분을 쌓아야 합니다. 평소에 관심 있는 단지의 중개업소를 자주 방문하고, 소장님께 상황을 미리 알려두는 것이 중요합니다.

"우리 아이가 내년에 초등학교 입학해요. 이 단지에 꼭 살고 싶어요. 급매 나오면 잔금도 빨리 할 수 있어요."라고 미리 말씀드려 두세요. 가끔 박카스나 작은 선물로 안부를 챙기면 더욱 좋습니다.

4. RR(로얄동 로얄층) 선택 기준

세 번째 방법은 RR, 즉 로얄동 로얄층을 선택하는 것입니다. 아파트에서 가장 중요한 것은 돈으로 바꿀 수 없는 요소들입니다.

샤시나 도배, 싱크대 등은 돈만 있으면 언제든 바꿀 수 있습니다. 하지만 몇 동인지, 몇 층인지, 어느 방향인지는 돈을 아무리 많이 줘도 바꾸는게 힘듭니다.

4.1 RR 선택 시 고려사항

구분	체크포인트	중요도
동 위치	전철역 접근성, 학교 거리	상
층수	조망권, 채광, 소음	상
방향	남향, 남동향, 남서향	중
라인	뷰, 프라이버시	중

같은 단지 내에서도 동과 층에 따라 1억 이상 가격 차이가 날 수 있습니다. 전철역 5분 거리라고 해도 1동은 5분, 15동은 15분 걸릴 수 있기 때문입니다.

4.2 단지별 선호도 파악 방법

각 단지마다 선호되는 동과 층이 다릅니다. 이를 정확히 파악하려면 해당 단지의 중개업소 2-3곳을 방문해서 공통적으로 좋다고 하는 동과 층을 확인해 보세요.

뷰가 좋아 보이는 동이라도 실제로는 다른 동이 더 인기 있을 수 있습니다. 학원 접근성, 상가 거리 등 실생활 편의성을 더 중요하게 생각하는 경우가 많기 때문입니다.

본 포스팅은 [재개발은 진와이스]의 유튜브 정보를 참고하였습니다.

5. Q&A

Q1: 매수 계약을 먼저 하면 정말 위험한가요?
  A: 네, 매우 위험합니다. 내 집이 팔리지 않으면 잔금을 치를 수 없어 계약 위반이 될 수 있고, 계약금을 포기하거나 손해배상을 해야 할 수도 있습니다.

Q2: 소장님 물건은 어떻게 구분하나요?
  A: 직접 중개업소에 가서 "이 물건이 소장님 물건인가요?"라고 물어보시면 됩니다. 소장님들은 자신의 물건을 더 적극적으로 소개해주십니다.

Q3: 초급매 정보를 얻으려면 얼마나 자주 연락해야 하나요?
  A: 한 달에 1-2번 정도 안부 차 연락드리고, 3개월에 한 번 정도는 직접 방문하시는 것이 적당합니다. 너무 자주 연락하면 오히려 부담스러워하실 수 있습니다.

Q4: RR이 일반층보다 얼마나 비싼 것이 적정한가요?
  A: 현재 같은 침체기에는 10% 미만의 가격 차이가 적당합니다. 20% 가까이 비싸다면 굳이 RR을 고집할 필요는 없습니다.

Q5: 갈아타기에 실패하면 어떻게 해야 하나요?
  A: 만약 매수 계약을 먼저 했다면 잔금 기간 연장을 협의하거나, 최악의 경우 매수 계약을 포기하고 계약금을 손해로 보는 것이 더 나을 수 있습니다.

6. 결론

🍎 매수매도 동시 진행시 절대 매수 계약을 먼저 하지 마세요. 🍎 소장님 물건은 가격 협상과 정보 면에서 유리합니다. 🍎 초급매는 평소 중개업소와의 관계 관리가 핵심입니다. 🍎 RR 선택시 단지별 특성을 정확히 파악해야 합니다. 🍎 침체기에는 좋은 동, 좋은 층이 향후 가장 먼저 오를 것입니다.

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